五年内，在贵州省会城市贵阳，四座超高层建筑——一栋540米、两栋350米、一栋200米将会拔地而起。北京写字楼出租信息。

　　540米的高度仅次于估计2013年完工的“上海中心”，将成为中国第二高楼。

　　四栋超高层建筑位于“将来方舟”项目区内，开发商是中天城投集团股份有限公司(000540.SZ，下称“中天城投”)。这家贵州独一的上市房地产企业，近日因被媒体质疑资金慌张、保证房项目停工而深陷言论漩涡。

　　依据项目简介，“将来方舟”整体占地到达9.53平方公里，其中建立用地接近5600亩，总建筑体量720万平方米，除了四栋超高层建筑，还包括一座范围堪比东部华裔城的主题公园以及500万平方米住宅商品房。

　　项目方案五年内完成全部开发，投资范围到达600亿元。而去年，中天城投的总资产仅有124亿元，总停业收入为32亿元。

　　这一切如何完成？

　　一切从土地说起

　　7月21日，在“将来方舟”工地现场，轰鸣的卡车频繁进收工地扬起漫天尘土。项目公司担任人称，目前工地上大约有300台挖机、1000台运输车辆同时作业，建筑工人则难计其数。一场“造城运动”正在轰轰烈烈地展开。

　　“将来方舟”又称“中天城投渔安安井片区项目”。经过梳理材料，《第一财经日报》发现，早在2006年，中天城投母公司金世旗国际控股股份有限公司(下称“金世旗”)便已介入该片区土地一级开发，并经过其后一系列资本运作，最终将这一业务转移至中天城投名下。

　　2006年11月，金世旗与贵阳市云岩区人民政府签署《贵阳市云岩区渔安、安井片区综合开发协作协议》，成立“贵阳云岩渔安安井片区开发建立有限公司”，担任该片区土地一级开发。

　　同年12月，金世旗与香港华润集团签署协作协议，次年贵阳云岩渔安安井片区开发建立有限公司更名为“华润贵阳城市建立有限公司”(下称“华润贵阳”)。

　　2009年，中天城投分别收买了原股东华润汉威城市建立(香港)有限公司及金世旗所持有的华润贵阳83.33%和16.67%的股权，华润贵阳更名为“中天城投集团城市建立有限公司”(下称“中天城建”)，渔安安井片区土地一级开发项目于是落入中天城投囊中。

　　经过中天城建5年的土地一级开发，2010年10月，中天城投开端筹备在二级土地发力，北京写字楼，对全资子公司中天城投集团贵阳房地产开发有限公司(下称“贵阳房开”)停止增资，注册资本由5500万元增至5亿元。

　　2010年11月，贵阳房开经过公开挂牌竞买方式取得渔安安井片区四地块，总占空中积81.8万平方米，成交总金额9.422亿元，规划总建筑面积最大接近194万平方米。

　　2011年3月，贵阳房开在渔安安井片区继续拿下六块地，总占空中积51.3万平方米，成交总金额9.885亿元，规划总建筑面积最大约165.6万平方米。

　　多位中天城投的内部人士向记者表示，公司经过招拍挂途径拿到渔安安井片区其他全部地块不会存在问题。

　　此前曾有报道称，中天城投的土地一级开发协议中商定，在完成土地一级开发后，经过招拍挂出让土地，中天城投与云岩区政府共享土地增值局部收益，分红方式是7：3。

　　内部人士通知记者，“将来方舟”项目的拿地本钱不到100万元/亩，楼面地价不到500元/平方米。

　　漂亮的财务预估数据

　　事实上，低廉的土地本钱是一方面，500万平方米的住宅面积成为该项目另一“玄机”。依据项目规划，“将来方舟”70%的建筑面积将被用来开发住宅，办公、商业、酒店等其他类型物业仅占30%。

　　记者在一份公司提交董事会的内部财务测算文件中看到，“将来方舟”一期建立总量为522.9万平方米，包括四栋超高层建筑所在区域以及五大寓居组团的开发，总投资额为303亿元，其中土地本钱为58亿元，只占到综合开发本钱不到20%。

　　一期开发的总收益约为527亿元，其中现金估计收入462亿元，主要来自住宅和商铺的销售，按高层住宅5800元/平方米、洋房7000元/平方米、商铺18000元/平方米售价预算得出，另外有65亿元收益来自持有物业。

　　依据中天城投内部人士的说法，比照将来方舟周边项目的房价，这一估值非常激进而稳健。不过就在间隔将来方舟不远处的中天世纪新城，销售人员通知记者，目前在售的高层均价在5000元出头。

　　依据预估数据，假如不包含持有物业，将来方舟项目一期的现金利润能够到达60亿元，净利润率20%，若包含持有物业，净利润率则可到达40%。投资峰值将呈现在明年，实践投入96亿元左右。今年，项目总投入在75亿元左右。

　　将来方舟项目担任人通知记者，今年四季度行将启动第一批住宅的预售，估计销售100万平方米，完成65亿元销售收入。明年则方案销售130亿元。

　　现金流悬念

　　但是，将来方舟今年四季度要完成销售面积100万平方米，销售收入65亿元，这将是中天城投去年一整年一切项目销售收入的两倍。

　　贵阳市住房城乡建立局的数据显现，2010年贵阳全市住宅面积(含经济适用住房)为710.7万平方米，住宅销售金额为293.35亿元。将来方舟仅在今年四季度就要销售100万平方米，65亿元的销售金额更是接近去年贵阳全市住宅销售金额的近四分之一。

　　依据中房信的统计数据，2010年，贵州世纪城项目曾创下一年销售面积125万平方米的纪录，成为当年全国销售面积最大的单体项目，该项目用了一年的时间完成销售金额56亿元，仅次于太原银河湾的72亿元，位列全国第二。

　　而将来方舟2012年全年的销售方案是130亿元。贵阳当地一位业内人士通知记者，这么大的量要在这么短的时间内消化掉简直不可能。

　　一旦销售未如估计，将来方舟的现金流将接受宏大压力。

　　依据公司的财务预算，即便在销售状况理想的状况下，将来方舟一期项目累计现金流也要到明年三季度才干转正，而在今年四季度现金流将迎来最低值——负50亿元。

　　同时，与将来方舟同期停止的还有体量庞大的保证房项目。依据中天城投与贵州省人民政府共同签署的《中天城投参与贵州省“十二五”保证性安居工程建立框架协议》，公司五年内将投资200亿元用于建立1000万平方米保证房。

　　今年以来，渔安新城30万平方米公租房曾经开工，项目担任人通知记者，保证房详细的融资计划还在与政府商量，到目前为止公司仍在运用自有资金投入开发。

　　关于一季度末账面现金仅为10亿元的中天城投而言，融资问题火烧眉毛。（来自新浪乐居）