去年以来，许多住宅开发商都高调声称进入商业地产，纷繁加紧在全国范围内“圈地”规划商业地产的步伐。如国内实力开发商保利、金地、万科等先后宣布了本人的商业地产开发方案和目的。崇文门成就北京最高单价的商业地块、CBD 200亿元的出让总额让人叹为观止，写字楼，商业地产可谓炽热异常。

　　但是，商业地产新老混战，看似百花怒放的状况，背后却潜藏着宏大的风险。有业内人士预测，将来三年左右，将会有一批商业项目倒掉。

　　投资过热

　　万科、保利、龙湖、世茂、娃哈哈、雅戈尔等等，众多的住宅开发商和其他行业企业纷繁转型商业地产，一时间中国一切的住宅开发商将眼光全部锁定在了商业地产范畴。

　　据中国商业地产联盟最新发布的《2010-2011中国商业地产开展报告》显现，2010年全国商业地产已呈迸发式增长态势，到达历史新高。2010年，商业停业用房和办公楼开发投资完成额分别到达5598亿元、1806亿元，分别增长34.2%和31.2%；相应的销售额分别到达5354亿元、2149亿元，分别增长46.3%和31.2%。

　　而到了今年随着住宅限购政策的不时“扩容”，开发商关于商业地产的投资更盛。

　　今年上半年，一线城市曾经显现出商业地产投资疾速增长的苗头，下半年商业类用地转让行情仍然看涨，出让金额增幅仍将维持在高位。从这一角度看，今年的商业地产开发投资总额增幅极有可能超越去年，而即便仅依照去年的增长幅度计算，估计今年商业地产开发投资总额也将接近1万亿元。

　　以北京为例，今年上半年曾经签约的商业类地块合计为21块，提供的建筑面积为339万平方米，总出让金为174.38亿元，超越了住宅供给量、楼面价。

　　猖獗拿地的背后是大牌开发商关于将来商业地产的远景规划。

　　日前，保利集团透露，行将在广州推出的六大商业项目，包括位于广州新中轴线CBD板块的天河北、珠江新城和琶洲，可售可租总面积超越100万平方米，物业类型为超甲级写字楼和酒店效劳公寓式写字楼。据悉，这批项目中仅有小局部是保利方案本人持有的，其他都会公开出售；金地集团董事长凌克也表示，金地今年将在商业地产范畴完成打破，投资一至两个商业地产综合体项目，并在今后五年，每年商业地产范畴的投资额坚持在集团总投资额的20%左右。凌克说：“到2015年，金地的商业地产根本相当于再造一个今天的金地。”

　　“那么多企业进入，将来的商业项目供给量肯定会大幅增加，供给增加意味着竞争加大。”阳光新业总裁助理兼北京瑞景阳光商业管理有限公司总经理李睿以为，目前商业地产貌似火爆的现状，对行业的安康开展来讲并不一定是件好事。

　　人地短缺

　　其实关于目前商业地产投资过热的诟病在圈子里曾经渐成主流，土地和人才储藏将成为其首要面临的问题。

　　“大家全做商业地产哪里有那么多地，依照以前的规划，商业配套用地只占供给量的30%。”华远地产总裁任志强表示。

　　其实商业地产的开展面临的最大瓶颈就是人才的短缺，从去年以来包括万科、金地、招商等企业的高管纷繁离任。“主要是由于这些人所具备的才干不合适将来企业的转型。”金典地产张宝全向记者表示。

　　李睿通知记者，短期大量激增的商业地产相较于人才储藏、批发业开展等现状存在极大的不匹配，这必将呈现恶性竞争的情况：大量企业的进入写字楼，对土地需求量自然增加，地价必然上涨，招致开发本钱增加，在自身融资渠道就狭窄的环境下，企业将接受宏大的资金压力；大量项目的呈现，必然引发人才大战，高薪挖人的现象如今比比皆是，招致工作的稳定性遭到影响，无法正常运作，这也直接影响了项目的效劳质量；大量项目的短期激增相较于有限的批发品牌资源，也必将招致商业项目的严重同质化，而且因彼此间的恶性竞争不只增加招商难度并使得项目收益短少保证。

　　“目前的招商环境曾经比拟艰难了，某些项目为吸收商户以至呈现极低租金和免租、免物业费的现象。”一位业内人士向记者表示。

　　“商业地产整体的运营理念和各操作环节都与住宅开发有着宏大区别。商业地产需求经过长期运营收益和物业增值来完成投资收益，触及投资人、运营方、运营者和消费者等多方关系，需求经过调研选址、定位筹划、设计建造、招商施行、标准运营、持续调整等各环节根据统一的运营理念，经过专业团队来予以完成，开发商需求具备许多与住宅开发不同的才能。

　　但是，目前许多转型的房地产企业，在没有完整具备以上请求的状况下，贸然挺进商业地产，风险很大。

　　恶性竞争

　　面对住宅企业强行并入商业地产，此前曾经在这一范畴站稳脚跟的万达、SOHO中国、阳光新业、光耀东方等企业开端纷繁加速开展，而一些新转型的住宅开发商却纷繁效仿其胜利形式，也加快了开展速度。

　　在商业地产快速开展的过程中，一些恶性竞争的势头曾经显显露来，一些新开的商场为了吸收商家的留意，有的打出了低租金，以至零租金的揽客手腕；同时由于人才的匮乏，不少企业开端高薪挖人，例如分开SOHO中国的苏鑫，其延聘销售公司的局部人员均来自SOHO中国，同光阴耀东方的销售人员也与SOHO中国有着千丝万缕的联络。

　　“商业地产范畴有着专业的学问和固定的商家协作体系，刚刚进入其中的住宅开发商会被其他精专于商业地产的企业拖垮。比方，两家企业同时在一个区域内选择了项目，此前的商业地产开发商可能需求一年的时间就能完成项目操作，然后来转型的开发商却需求相对较长的时间准备，这样就流失了商业资源和客户。”张宝全表示。

　　以万达为代表的商业地产开发商，开端了快速、范围扩张道路。万达广场的扩张从未中止，而且有愈演愈快之势。

　　而首创芭蕾雨奥特莱斯、宝龙等新秀也在紧跟老大们的步伐。“越大越大，越强越强，资源正向龙头企业快速汇集。兼并加速，资本与土地范围成了制胜的关键。”某业内人士说。

　　而一些认识到危机的商业地产开发商则放慢了速度。2008年，阳光新业一口吻吞下了家世界18个项目资产包，而目前该公司关于其中的项目整合速度并不快，在商业地产炽热的今天，表现出了格外的慎重。

　　“正由于如今的商业地产太火，将来一些项目肯定会出问题。所以我们在拿地、扩张的时分就更要慎重。”李睿说。众所周知，商业地产资金投入大，报答周期长，这对开发商的运营才能和资金情况都是较大应战。在目前商业地产的割据战中，关于老牌商业地产开发商来说，在商业地产开发和运营上坚持慎重，不免不是一种以退为进的战略。

　　李睿预测，在将来1-2年时间内，就有很多商业地产项目陆续呈现问题。在三年左右，必然会呈现一批倒闭的项目。“那时分也会有商业地产大鳄涌现，同时会引发并购潮。”

　　区域井喷

　　“蜂拥”一词是对中国投资的最贴切的概括，只需能赚钱投资者就会蜂拥而至，然后就呈现泡沫，目前北京的商业地产就阅历着这样的一个过程。

　　作为龙湖地产在北京的一个城市综合体项目，长楹天街于今年上半年入市，其中商业局部的体量到达了27万平方米；华润橡树湾打造的五彩城一期也将于近期开业，总商业面积也到达了20万平方米以上；上周末，总建筑面积到达52万平方米的望京SOHO也正式推出了榜样间，是其在北京的第二大项目；同时定位于城市综合体的保利中央广场也在上半年开端了其住宅局部的销售；金融街于近日出资60亿元收买了中信城剩余的3块商业用地，再加之此前的40亿元，金融街前后支付100亿元，入主菜市口商业金融项目。

　　“近几年来北京商业地产的新增供给量不断居高不下，以五环以内的新增大型商场供给为例，2008年的新增供给为77万平方米，2010年为76.6万平方米，估计今年也将到达60万平方米。”仲量联行董事覃晓梅表示。

　　覃晓梅以为目前商业地产的压力主要集中在新城区。

　　以房山区为例，在CSD的带动下，首创置业、绿地集团、万科集团、中国铁建、首开集团等大品牌房企的相继入驻，使得区域的商业地产项目处于井喷状态。

　　其中，首创芭蕾雨奥特莱斯项目是定位都市的新商业中心，其中商业局部到达了18万平方米；同时绿地在房山打造的城市综合体项目的面积也到达了46万平方米；万科长阳半岛的配套商业的22万平方米购物中心FUN MIX也在规划之中。此外，首开集团也在该区域内规划了10万平方米的商业等等，区域内项目密度堪比市区。

　　“和市中心的商业项目不一样，新城的商业地产是先有商业后有人，这样就形成了项目必需有足够的资金实力来对付养商期，期间会呈现大批商户倒掉的风险性。”誉翔安房地产咨询公司合伙人王珂表示。

　　戴德梁行商铺部担任人张家鹏表示，商业物业关于开发商而言还属于跨行业运营。住宅依托的是开发和出卖，而商业地产则依赖于后期的运营和管理，目前国内开发商在这方面还有明显的欠缺。但是鉴于目前土地出让环节关于商业配建的请求，开发商又不得不面临着进军商业地产的压力，因而把商业地产看成是资本的避风港或是住宅市场的调理器还有待商榷。（来自新浪乐居）