“早晓得应该多买几套办公楼，可比住宅升值快多了。”近日，北京某公司担任人姜鹏(化名)在一次朋友聚会中这样慨叹。虽然在过去5年中，姜鹏在北京购置了不下4套房产。但看到办公楼目前上涨的行情，姜鹏对过去的投资有些懊悔。北京写字楼。

　　“从年初到如今，北京中心商业区域租金根本上都上涨了30%~50%。”誉翔安房地产咨询有限公司合伙人赵敬川通知《第一财经日报》记者。作为一家房地产代理公司，从去年开端，赵敬川试着主动引导客户兜售一些住宅房产，并倡议其购置商业地产或办公类项目。“我以为商业地产的行情刚刚开端，我们培育了一批成熟客户，他们从最初的几百万的小试身手，到后来的上亿元买卖。”

　　和零散购置住宅的客户不同，很多购置办公楼的投资者都是真正的豪富阶级，一出手常常是一层或者几层。赵敬川表示：“目前北京的商用物业，静态的资金报答率在4%~5%，比拟稳定，而住宅资产的报答率大约是在1%~2%。所以从长期来看，商业物业的持续流通才能比拟强，能够经过出租、转售或抵押等方式完成，而住宅就只要一种流通渠道。大家没有升值预期，加上政策限制就会使住宅作为投资品的属性疾速削弱。”

　　不时升温的商业地产

　　当住宅限购政策在全国一再呈现出扩展化的趋向时，近一年里，开发商以及来自保险业、私募以及其他渠道的资金都开端将眼光投向商业地产。业内人士以为：“商业地产将成为住宅限购之后，楼市资金转移的大通道。”

　　北京市房地产管理买卖网数据显现，今年上半年，北京曾经签约的商业类地块合计为21块，提供的建筑面积为338.67万平方米，总出让金为174.38亿元，住宅则为20块，上半年出让金仅为120.3亿元。商业地块在今年全面超越了住宅地块。

　　与此同时，北京商品房住宅库存有明显增加，相比调控前的92900套上涨了15.9%，商业及办公则呈现了下调，其中商业下调了8%，办公类单元降落了3.5%。

　　进入7月，北京崇文门地块和CBD地块的2次抢购热潮更是开启了北京商业地产的集中迸发高潮。6月27日，北京市崇文门菜市场(含西侧地)商业金融用地现场竞拍，引发苏宁、新世界地产等15家企业剧烈抢夺。经过33轮交手，此前并不被看好的广州市丰？房地产开发有限公司力压群雄，以总价7.1亿元将这宗城区稀缺地块揽入怀中。其楼面地价高达4.32万元/平方米。而CBD中楼面价最高的是中服地块中的Z4地块，为2.14万元/平方米。

　　依据北京市土地储藏整理中心音讯，号称近年来最优质商业地块的王府井国际品牌中心项目(王府井大街西侧商业金融用地)，近日也将进入市场。誉翔安房地产咨询有限公司合伙人王珂估计，王府井商业地块的楼面价将会更高，估计总价将在65亿~70亿左右。

　　“住宅限购仅仅是让开发商关注商业地产的缘由之一。”中原三级市场剖析师张大伟通知记者，“商业地产的报答率高也是最近商业地块整体升温的一个重要缘由，相比目前北京住宅租售比曾经超越1：500以上，商业地产的出租报答率在1：300左右，高报答率也使得最近思索价值投资的购房者更多思索商业地产。”

　　在他看来，房地产开发分为三个阶段：初级阶段是住宅开发，第二个阶段是商业开发，第三个阶段是地产效劳业。显然，目前中国地产业已进入第二阶段。住宅开发暴利正在逐步过去。而商业地产热潮则刚刚开启。

　　北京房地产协会秘书长陈志在一次沙龙中向记者透露，由于商业地产需求大笔资金支持，在当前银行收缩放贷的状况下，民间资本和各类私募基金也经过各种方式进入商业地产范畴。

　　据不完整统计，京、沪、广、深四个一线城市上半年商业用地成交金额已达419亿元，商业用地成交额占比明显进步。去年商业停业用房和办公楼开发投资合计达7405.4亿元，即便依照去年的增长速度激进预算，今年商业地产开发投资总额也将接近10000亿元。

　　购置者的转变

　　高力国际、仲量联行多家房地产咨询机构调研发现，今年二季度，北京甲级写字楼空置率创20年新低，租金则不时上涨。以北京CBD为例，CBD中心区目前在租的写字楼项目有15个，其中2011年第二季度呈现租金上涨的项目有7个，涨幅最大的为北京IFC大厦，涨幅高达66%。15个写字楼项目在4月至6月期间，均匀租金上涨了8.38%。

　　赵敬川通知记者，写字楼类商业地产的客户群体正在发作奇妙的变化。“我以为这是一批刚需，公司自用的状况大大增加。”

　　以往，写字楼的“大买家”集中在能源行业、国有资本，以及山西的煤炭转移资金、国企央企办公自用。2010年以来，保险资金取得政策答应，能够将总资产10%的资金用于购置非住宅类不动产。由此，险资成为商业地产的大客户。在项目收买战中，赵敬川发现，“入场早、入手快”的大都是险资，“以至比开发商下手还早”。

　　“二季度中完成的买卖包括中国人保整体购置了位于朝阳门地域的朝阳广场一座写字楼，中国银行购置了位于西单地域的西单汇用作办公自用。”仲量联行中国区投资部主管翰德伟通知记者。

　　据某机构此前统计，保险公司以“自用”的名义悄然置办的写字楼面积，已超越120万平方米，总投资额约为200亿元；而在获取政策“通行证”以后，险资对商业地产的扩张愈加肆无忌惮。2010年年底，泰康人寿、生命人寿、阳光保险和安邦财险等8家险企扎堆竞购北京国贸CBD中心商务区6宗地块。

　　依据DTZ戴德梁行投资部的统计：2008~2010年内资资金停止大宗房地产投资的占比，分别到达了整个市场的54%、80%、70%。虽然各保险机构对房地产投资的偏重不同、工作推进的深度良莠不齐，但无疑，在接下来的几年内，随着中国保险市场的开展，商业物业散售的项目不时减少，整栋物业不时增加，各大保险资金会争相出手，持有商业物业。

　　同时，赵敬川发现，除了大宗的保险、银行类客户外，商业地产的客户再度呈现分化：一些高科技企业、教育类公司呈现在项目销售的大客户名单中。在王珂看来，写字楼投资人群的变化，恰能阐明“行业的财富再分配过程”。

　　与写字楼的状况类似，在商场和商铺等范畴，由于跨国公司、外资公司持续看好中国经济和中国市场，招致优质购物中心首层均匀租金上半年增幅为7%，同比增长14.7%。

　　仲量联行北京相关担任人覃晓梅通知记者，估计2020年中国社会消费品批发总额相当于欧元区范围，因而，国内外批发商正在积极进驻或扩展中国份额。英国批发巨头特易购(Tesco)日前宣布，将来5年对中国追加20亿投资的经贸大单。连卡佛和玛莎百货也酝酿着在中国增加新店。此外，多个国际品牌正在酝酿着进入中国。随着二三线城市的开发热，商业地产也成为国内外批发企业的新宠。多家消费品企业担任人通知记者，近几年内，寻觅店面，扩展范围是企业最大的需求。

　　固然商业地产需求不时收缩，但同时，业内人士指出，商业地产相较住宅市场“水更深”，开发商纷繁转型商业地产并非好事。中国人民大学商学院教授黄国雄表示，目前面临最大的问题是过于追求范围化，商业地产项目体量越来越大，动辄几十万平方米的项目不在少数，商业地产泡沫曾经呈现。

　　全国工商联商业不动产专业委员会主任兼秘书长朱凌波则指出，目前正在停止的物业税试点变革，将首先从商业地产征收。这意味着，将来商用物业的持有本钱有可能进一步加大。这是最大的潜在政策风险。（来自新浪乐居）