从去年开端，写字楼市场一扫金融危机以来的低迷态势。租金的节节攀升及空置率的不时降落，令开发商、民间投资者、基金分歧看好写字楼项目。与此同时，商业地块的供给量和成交量均大幅上升，这引发了业内对将来写字楼能否过剩的担忧。

　　DTZ戴德梁行写字楼部董事吴佩玲通知《华夏时报》记者，今后两年，写字楼市场整体上不会存在过剩的状况。将来写字楼的过剩只会是那些项目形态单一而可能产生的构造性过剩，即那些忽视区域开展特性和目的客户群不明白项目的“过剩”。

　　租金大幅上涨

　　“经济的复苏以及需求的不时上涨，使写字楼全面回暖，迎来了自2008年金融危机以来最好的市场情况。”易城中国研讨中心副总监孙健向记者表示。

　　DTZ戴德梁行报告显现，今年第二季度，在需求照旧旺盛的状况下，北京写字楼市场空置率降落至6.19%，环比降落2.98个百分点。租金继续攀升，甲级写字楼的均匀租金环比上升9.40%，至每月每平方米204.96元。而上海莱坊房地产经纪数据则显现，今年第二季度，上海甲级写字楼整体空置率进一步降落至5.9%，环比下跌1.6个百分点。

　　事实上，业内人士从2010年开端就感遭到写字楼市场回暖的势头。

　　吴佩玲对记者说：“去年写字楼市场的需求开端变得十分强劲，我当时担忧这种势头能否会稍纵即逝，难以持续下去。但是，强劲的需求不断持续到了今年，写字楼租金大幅上涨，空置率不时降落。而需求开端增加的缘由在于，就全球范围来看，在中国设立分支机构的费用依然比拟低，这些费用不只包括租金的费用，还有由于客户群针对中国，而产生相对较低的推行费用和营销费用，管理层的房租、工资补贴等其它费用，也是国际性大公司思索的重要要素。综合思索之下，很多国际性公司把设立在其它国度的部门搬到中国来。而且中国经济仍然被看好，既然在中国做生意，那么在整个产业链上必然有一个局部要放在中国。”

　　但是，关于将来写字楼市场能否可以以这样的势头继续下去，吴佩玲则持保存意见。她以为，虽然北京今年下半年和明年的供给量仍然不大，但是随着北京写楼市场逐步成熟，非中心区域周边的配套开端成熟，地铁的开通也使交通比拟便利，使客户有了更多的选择余地。而中心区域租金的不时上涨将会使费用远远高出客户的预算，因而为了留住一些优质客户，估计中心区域的A级写字楼租金不会无限制地大幅上涨，而会坚持平稳的态势。

　　各路资金逐鹿商业地产

　　今年，不少开发企业将眼光投向了商业地产，包括万科、保利、招商在内的大型开发企业对商业地产的开发和投资力度都大大增加。一些写字楼代理行业的人士表示，有不少开发企业忽然发现写字楼变得好卖起来，能够快速地收回资金，这使他们对办公楼的热情明显进步。

　　据孙健估量，目前投资办公楼的租金收益率大约在6%-8%之间，而物业本身增值的收益率则到达了20%-40%。

　　以最近宝钢的一同收买案为例。6月，宝钢旗下宝钢资源斥资钱15.42亿元以股权方式从方兴地产手中购入上海港国际客运中心1号办公楼，折合单价钱72000元/平方米，这一单价比国投亚华在2009年8月底购置3号办公楼的单价要高出20%。

　　基金关于写字楼投资的热情则由来已久。不少基金成立了特地的房地产基金公司，他们的任务就是在中国购置能够升值的物业，每年有一定金额的任务必需完成。由于购置到适宜的项目比拟难，不少基金倾向于地段比拟好，但是运营状况不太理想的办公楼，将其改造晋级后，提升租金，到期后再转售。今年第二季度，位于上海黄浦区的综合大楼永银大厦就被丰树中印基金收买。

　　此外，一些被挤出住宅市场的民间资金也纷繁转向写字楼等商业地产。据记者理解，一些开发商纷繁到太原、鄂尔多斯、温州这样民间资本比拟富余的中央采购本人的项目，并且效果不错。孙健估量，目前整个写字楼市场的民间资本占比大约在20%-30%。

　　构造性过剩或显现

　　某院数据显现，上半年，体量较大的综合性用地占领了总价排行榜的多数席位，成交总价前10位的地块中，7块为综合类用地，规划包括商业、工业和住宅集中于一体。

　　中原集团研讨中心数据则显现，2009年至今，商办用地的供给量逐年上升。2009年15个重点城市商办用地占商品房用地供给的比例为19%，2010该比例上升为21%，2011年上半年这个数字上升到25%。

　　关于一线城市来说，将来能否会呈现写字楼过剩的状况，吴佩玲以为，今后两年，预期的供给量可能会由于各种问题不一定都会如期入市，因而不会存在写字楼市场整体过剩的状况。但是，就单个项目来说，需求业主认清目的客户群，假如将中心区的写字楼照搬到六环以外显然是不行的。因而，将来写字楼市的过剩只会是项目形态单一而可能产生的构造性过剩，即那些忽视区域开展特性和目的客户群不明白的项目，将呈现“过剩”。

　　而关于二线城市来说，一位专注于二线城市开发的开发商对记者坦言，固然该公司都会选择商务需求比拟强劲的二线城市，但是目前办公楼在二线城市的盈利才能依然较低。因而不少办公楼都是以SOHO的形态呈现，这样能够先作为生长性的公寓，然后城市的商务活泼时，再变成写字楼。假如想卖出的话，就不能卖太贵。由于不少开发商进入二三线城市的办公楼开发都是以综合体的方式停止的，综合体内商业、办公、住宅，三种业态之间的收益能够互相均衡。而单纯开发写字楼在这些城市有着比拟大的风险，除非当地政府给予税收等优惠政策。

　　关于将来一线城市的办公楼能否有过剩的担忧，上述人士表示，目前来看暂无这样的担忧，但是如今不少二线城市推出了庞大的综合体的方案。这样看来，将来呈现泡沫的可能性将会比拟大。（来自新浪乐居）