今后，北京商品房将添加一种全新的土地出让方式，即地价是事前限定好的，然后设定一个未来销售的最高房价，开发商在此根底上，谁报的价钱越低最终谁就拿地。昨天，北京首个“限地价竞房价”的地块———门头沟区永定镇东辛坪村项目挂牌上市。写字楼出租。

　　昨天入市的这个试点地块，面积约19公顷，总建筑范围约38万平米，其中商品房面积约28万平米。这是近年来，北京西部地域推出的最大范围寓居用地，至少能够提供3000多套房屋。固然该地块位于门头沟区，但交通比拟便利，位于长安街西延长线上，间隔西六环路仅约1公里，而且距地铁S1线直线间隔约2公里。S1线已于去年正式开工建立，估计将于2016年正式投入运营。

　　地块出让金提早肯定

　　“这种出让方式简单来说，就是在事前肯定地价的状况下，以商品房售价‘价低者得’的准绳，肯定最终的竞得者。”市疆土局相关担任人通知记者，该地块的楼面地价定为5850元/平米，总地价22亿多元。无论最终是谁竞得该地块，需求支付的土地出让金都是一样的。

　　“地价定好了之后，再设定一个最高售价。然后由一切竞买人报出将来在该地块上建立的商品房销售价钱，承诺销售价钱最低的就是竞得人。”这位担任人说，该地块的房屋销售价钱最高限价为13600元/平米，在竞买时，竞买人每次可向降落低50元/平米来报价。这意味着，北京土地市场届时将呈现从未有过的“奇特”现象，开发商们的报价将比着向降落。

　　销售限价只能降不能涨

　　“这种出让方式中的销售限价，指的是未来的最高销售价钱。”这位担任人表示说，此次试点的地块，将不存在向上的浮动。“比方最后竞得者承诺的售价是1.3万元/平米，那么未来销售房屋时，即使是户型最好、朝阳和楼层最好的户型，也不能高过1.3万元/平米！只能比它低，不能比它高。”

　　据理解本次出让宗地所建商品住房均为“中低价位、中小套型普通商品房”，商品房套型建筑最大面积为120平米，且满足套型建筑面积90平米以下的住宅房屋不低于总住宅建筑范围70%的请求。

　　■ 追问

　　谁有资历购置？

　　三类家庭具有优先购置权

　　北京市疆土局相关担任人表示，由于同为中低价位、中小套型普通商品房，因而该方式出让地块未来的销售对象，也将与“限房价竞地价”地块相同———优先满足具有北京市户口或在北京工作、寓居一定年限以上人群的自主及改善型购房需求。

　　去年北京试点的首个“限房价竞地价”中低价位、中小套型普通商品房———长阳国际城的销售对象为：契合“京十五条”、“限购”政策的家庭均有资历购置。

　　其中有三类家庭具有优先购置权，一是在北京初次购置住房的本市户籍家庭；二是持有本市有效暂住证在本市初次购置住房，且连续5年(含)以上在本市交纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭；三是曾经经过住房保证资历审核，正在轮候保证性住房配售，且同意购置该项目后放弃保证性住房购置资历的家庭。

　　地价如何算的？

　　最高房价比地价高7000元

　　在这种出让方式下，事前限定的地价，以及13600元/平米房屋销售最高限价能否合理？

　　这位担任人表示，该项目限定的地价，是政府在除去一级开发等本钱后，只收取了较低的土地收益，因而地价程度是较低的。而且由于该地块的一级开发主体是市、区土地整理储藏中心，因而一级开发本钱也较低。

　　据理解，今年此前成交的另一处门头沟区的地块，天文位置相比一下还稍差一些，但商品房的楼面地价也已达6100元/平米左右。

　　至于13600元/平米的销售最高限价，这位担任人表示，制定该价钱主要思索两个方面的要素。一是即使是最高的“起始报价”，也要比周边的商品房价低20%左右；二是思索到了开发本钱，在5850元/平米的地价与13600元/平米的最高房价之间，有约7000元的空间，这保证了开发该项目能有一定的利润空间。

　　据理解，该项目周边的商品房价约在17000元左右。

　　房企能赚钱吗？

　　项目利润空间小但不愁卖

　　开发商如想取得该地块，就必需报出比其别人更低的房价。那么关于以追求利润最大化的开发商而言，这种地块能否缺乏吸收力？

　　业内人士以为，在普通的市场规律下，假如房价和地价之间能有6000元/平米的差距，那么除去了建安、销售等本钱外，开发商仍然还会有利润空间，因而该地块开发商还是“有利可图”的。他预测该地块最终成交的销售价钱应该在12500元/平米左右。

　　此前，“限房价竞地价”长阳国际城项目遭到了消费者的宏大关注和欢送。“能够说，中低价位、中小套型普通商品房是不愁卖的。而目前在开发商普遍遭遇销售淡漠的状况下，这种“一抢而光”的房屋关于开发商有着很大的吸收力。”这位人士说。

　　记者从市疆土局理解到，仅昨天上午，该地块的挂牌文件就曾经卖出20多份，可见不少开发商都有兴味。一家国企开发商通知记者，当前商品房市场的销售并不悲观，固然利润空间小一些，但这种“不愁卖”的项目，却能疾速的盘活资金，因而假如售价合理，还是值得开发的。

　　■ 新闻背景

　　土地出让频出新招

　　从去年试点的“限房价竞地价”、“限地价竞配建政策房面积”，到此次推出的“限地价竞房价”，北京近一年多来，不时探究和尝试新的土地出让方式，而且这些都属于全国首创。

　　“去年试点了‘限房价竞地价’方式，得到了购房者和社会的认可。”市疆土局相关担任人通知记者，在首个长阳试点地块推出后，市疆土局就不断在选择其它地块，以推行这种方式。包括大兴、通州等地的一些地块。

　　“但无论哪种土地出让方式，都不能说是圆满的，所以必需去探究有没有更好的方式。”这位担任人说，早在去年开端，疆土部门就不断在研讨能否能探究其它的土地出让方式，让百姓更能得到“实惠”。“限地价竞房价”就是在这个背景下展开试点的。

　　■ 比照

　　限地价竞房价

　　把政府的土地收益固定，房价则是越低越好，以最大的限度让利于民。在这种新方式下，政府限定死了较低的地价，能够完整地将地价控制在合理区间。而房价则是在出让过程中，越竞争越低，也可到达抑止房价过快上涨的目的。

　　限房价竞地价

　　把房价事前以较低的价钱固定下来，政府的土地收益是能够浮动的。一位业内人士说，假如此次门头沟该地块仍然用“限房价竞地价”，以13600元/平米的销售限价来倒推地价，将不止如今的22亿多元，可能至少会多出3亿元。

　　“房屋质量不会受限价影响”

　　谁的售价最低谁拿地，这种状况下，低廉的房价会否会形成房屋质量的降落？

　　北京市疆土局相关担任人表示，无论是哪品种型的住房，都必需执行同样的质量标准规范，建立等部门也会依照商品房同样的请求和规范停止监视和验收。

　　“另外你能够留意到，除了价钱、天文位置等要素外，选取该项目作为试点还有一个很重要的缘由，就是它的范围比拟大，光地价就20多个亿，小公司肯定‘吃不下’。我们也希望是大型开发企业来承接，确保品牌质量。”写字楼

　　这位担任人表示，无论是“限房价竞地价”还是“限地价竞房价”，都是针对中低价位、中小套型普通商品房的土地出让方式。面对的都是社会上大量的，超越了保证房申请资历但又无法承当商品房高额售价的“夹心层”人群。

　　“我们会依据试点的状况，研讨下一步的推行。能够肯定的是，这些项目都会位于交通便利的地域。而今年北京的中低价位、中小套型普通商品房将全面推行这两种方式。”

　　同时，业内人士以为，此次在京西门头沟区推出这种低价商品房，特别是范围比拟大、套数比拟多的项目，会对该区域的房价有一定的推进作用。“简单地说，假如这个项目卖一万三，那么还会有人去买周边一万七的房子吗？而且这个项目靠近石景山区，关于石景山区的房价，都会产生良性的影响。”

（新浪乐居）