按下葫芦浮起瓢。近期楼市总体降温，但部分城市房价却“逆势上涨”。国务院日前提出，“房价上涨过快的二三线城市也要归入限购范围”。（北京写字楼）

　　二三线城市楼市真相究竟如何？房价上涨“推手”何在？限购范围的扩展应当如何把握？记者中止了实地调查。

　　调控呈现“地域分化”

　　统计数据显现，限购城市楼市大多降温，投资投机性需求明显受抑，房价涨幅收窄，个别地域房价以致呈现了同比降落。阵阵“凉风”还吹向土地市场。数据显现，今年上半年土地出让收入排名前十的城市中，呈现下跌的5个城市全部为一线城市或兴隆二线城市，同比降幅最大的北京降幅抵达48.32%。

　　不过，调控效果呈现了明显地域差异，最突出的表现是：部分二三线城市房价“逆势上涨”。

　　在山东烟台，滨海路与通海路交界处的海景房“檀珑湾”去年7月均价在每平方米4500元左右；今年1月以来，连续突破6000元。

　　福建泉州城区的商品住宅均价，从1月份的每平方米7000元，到6月底首度“破万”；隔一个月后，已接近每平方米1.1万元。此外，今年以来泉州房地产市场掀起了新一波推盘高潮。今年上半年，泉州全市商品住房销售1.8万多套；其中二季度城区的住房买卖套数和买卖面积，均环比一季度增长了近三成。

　　辽宁丹东是今年上半年全国房价涨幅最快的城市之一，今年1-6月间，前四个月涨幅均在两位数之上，有三个月的涨幅更是名列70个大中城市首位。

　　该市一知名房企担任人通知记者，该公司一个楼盘2009年10月开盘，目前已售出八成，七成购房者是一次性付款。

　　“今年以来，部分二三线城市房价可谓逆势上扬，有些城市以致连月坚持两位数上涨，这是本轮调控呈现的新特性。”中原集团研讨中心一位担任人说。

　　中原集团研讨中心近日发布的一份针对50个未限购二三线城市楼市的调查报告显现，有26个城市上半年住宅成交量同比呈现上升，没有一个城市的住宅价钱呈现下跌。调查发现，丹东等18个城市上半年本地人房产投资比重超越20%，14个城市上半年外地人购房比重超越20%。

　　上涨背后有三大“推手”

　　在调控层层加码、毫不放松之际，部分二三线城市房价为何依然“顽强”上涨？记者实地采访发现，除了没有实行限购之外，其缘由大致有三：

　　一是特征题材炒作下的“诱涨”。近年来，国务院批复了十多个国度级区域展开规划，这成为一些城市楼市持续升温的重要题材。

　　比如，根据国度批复的《山东半岛蓝色经济区展开规划》，烟台积极展开与威海的城镇组团树立，争取成为“山东省区域经济中心城市之一”。统计数据显现，2010年，烟台市房地产开发投资完成383.12亿元，比上年增长41.3%，增幅比山东全省高7.4%。今年以来，烟台市房地产投资增速在山东沿海城市中高居首位。

　　记者在烟台采访发现，随着夏季旅游旺季的到来，位于该市滨海路与养马岛大桥一带多个项目相继开盘，特别是在一些“大品牌、低密度”海景住宅项目的带动下，高端海景住宅价钱已迈进“万元时期”。

　　二是限购需求挤出下的“助涨”。泉州市区楼盘“太古广场”售楼部经理通知记者，目前新推出的两栋楼、100多套房子已售完，估量30%的签约客户是受福建、厦门等地限购令影响“回流”购房的。

　　福建三盛地产泉州公司营销总监曾义龙以为，今年以来，泉州众多楼盘掀起推盘热潮，一是基于开发商近期较为慌张的现金流，希望经过推盘加快销售速度；二是左近的福州、厦门两大城市出台限购令，挤出不少原本打算在这两地购房的泉州人回流，因此多数开发商选择在这个机遇加快推盘，以防止客户流失，保证市场占有率。

　　据记者了解，浙江嘉兴、江苏昆山、河北廊坊等一批距离中心城市较近、房价相对较低的二三线城市，其受限购“挤出效应”影响均较为明显。

　　三是较低价钱基数上的“追涨”。丹东市住房和城乡树立委员会副主任石万才引见，丹东既沿边又沿海，生态环境、气候良好，是宜居旅游城市，近年经济快速增长。但房价基数较低，去年为每平方米3243元。今年以来房价同比增幅较大，但绝对增加值不多。

　　当地房企锦绣集团常务副总经理林延明引见，最近公司刚对537名客户做了一份问卷调查。调查显现，购房者中前三位是机关工作人员、私停业主和工薪阶级，分别占37%、23%和20%；从地域看，83%为本地居民，17%为外来居民；“房价基本顺应当地的置办力”。

　　调控应“区别用力”

　　专家指出，今年以来一线城市楼市应声而落、而部分二三线城市悄然升温的态势值得关注，楼市调控应把握分寸和尺度，同时避免效果打折。

　　“要避免二三线城市的楼市重蹈热点城市的老路，防止房价在短时间内疾速起飞、透支未来的上涨空间。必需求在房价上涨的初期，就将其归入调控范围。”复旦大学住房政策研讨中心执行主任陈杰说。

　　福州大学房地产研讨所所长王阿忠以为，目前，限购城市房地产市场仍然面临着量的反弹压力，房价也存在上涨冲动，而大多数非限购城市处于“量价齐升”的行情状态。为避免楼市调控继续面对这种尴尬局面，有关部委除继续“给力”限购政策和扩展限购城市名单外，各地政府还须真实扩展楼市供应，调整供应结构，特别是加快保证房的树立和供应。此外，要对落实调控不力的地域及时启动问责机制。

　　中原集团研讨中心相关担任人则以为，由于中国宽广二三线城市的房地产市场处于不同的展开阶段，有着不同的市场结构，因此限购应“区别用力”。

　　“对一些本地投资需求比重较高的城市，应尽快出台‘限购’政策。关于外地客占比较高的城市应区分对待，一些旅游城市应区分旅游地产和普通住宅中止‘限购’，一些因大城市‘限购’而挤出到周边城市的自住需求应中止维护，而地道的投资投机性需求则应中止限制。”这位担任人说。（来自网络）