走在广州街头，只需你留心，近期不少大型商场如雨后春笋冒了出来。

　　如位于天河商圈的万菱汇、太古汇、东方宝泰广场；位于珠江新城的广州友谊国金店、广百高德置地广场点、太阳城广场；农林下路美东百货等等。随着这一拨大型商场的开业，吸收了大量品牌进驻。如太古汇新近开业的LV旗舰店面积多达1800平方米，同时还引入Chanel、Dior、MiuMiu、Tiffany&co、Prada等十多个国际一线品牌，9月份整体开业后更有多达180间商铺全部开业。

　　大型商场涌现背后，是商业地产的持续升温。自去年以来商品房市场屡受调控限制，不只是广州，全省各地商业地产都迎来了“春天”，不少开发商也纷繁转战商业地产。来自广东省房协的报告显现，今年上半年，全省办公楼、商业用房投资同比分别增长69.5%和23.5%。其中，办公楼投资增幅同比进步20.5个百分点，远高于住宅投资2.8个百分点的增幅。

　　广州下半年写字楼入市达7年最高

　　从去年开端，随着几轮楼市调控对商品房市场的打击，商业地产由于游走于调控外围，成为了调控挤出资金的避难所。商铺、写字楼等商用物业一时放量供给。

　　一个典型的例子就是广州珠江新城，作为广州的金融CBD，近年大量甲级写字楼开建或投入运用，特别是2011年，大致量的优质新供给呈现井喷态势，甲级写字楼的租金也呈现上升趋向。如一季度正式托付的广州西塔，近期越秀地产宣布已完成八成招商。而其均匀309元/平方米/月的有效净租金，也高踞市内众多甲级写字楼租金之首。

　　7月19日，珠江新城B2-11商业地块竞拍再度震动业界。美林基业旗下的广州常远房地产开发事业有限公司力压万科、合景泰富和富力等众多巨头，最终以12.8亿元将该地块揽入囊中，而其高达17933元/平方米的楼面地价，广州商业地块的新地王就此降生。更印证了珠江新城商业地产的大热。

　　仲量联行报告显现，下半年，广州优质的投资型写字楼入市继续增加，估计将到达过去七年最高程度。来自省房协的报告也显现，2011年上半年，全省办公楼和商业用房的施工面积分别为1014.46万平方米和2577.42万平方米；新开工面积分别为170.72万平方米和515.31万平方米；待销面积分别为85.83万平方米和482.91万平方米。各项指标均远高于去年同期。

　　不只是广东，实践上全国各大城市都呈现了相似的状况。以上海、北京为例，2011年7月，上海写字楼共计成交1356套、成交面积155241平方米，环比分别增长15.9%和10.1%，同比分别上涨10.0%和60.7%。北京写字楼市场空置率降落至6.19%，环比降落2.98个百分点，租金继续攀升，甲级写字楼的均匀租金环比上升9.40%，至每月每平方米204.96元。易城中国发布最新报告也指出，北京、上海、广州、深圳和天津五大城市甲级写字楼都呈现供需两旺。

　　热点城市商业地价幅度远高于住宅

　　商业地产的风生水起，还表如今不少房企纷繁转型，扎堆商业地产。

　　业内人士表示，简直一切的大型房企都在加速商业地产的战略规划。如不断专注于住宅市场的万科地产，7月初高调宣布了其商业地产战略：打造城市综合体品牌“万科广场”，社区商业品牌“万科红”，写字楼品牌“万科大厦”。万科方面提供的材料显现，万科商业地产项目将陆续在北京、上海、重庆、西安等全国20多个城市开端运营。

　　此外，保利方案将商业地产的投资比例逐渐增大到总投资的30%；富力地产宣布，2011年将在全国开业16家富力旗下酒店。另外，龙湖地产、金地集团等纷繁抢滩商业地产，华润万家、好又多、联华等批发商也由商业切入商业地产，范围可谓史无前例。

　　从开发商拿地的状况来看，2010年至今，主要一二线城市商办用地成交比例明显提升，特别是作为商业地产重要产品之一的写字楼成为了近期投资热点。从房地产行业投资流向来看，2011年一季度投资于写字楼的资金比重较去年四季度进步了5.61%—8.07%；而投资于住宅的资金比重则下跌了7.3%—38.85%。

 

　　疆土部旗下中疆土地勘测规划院最新发布研讨报告也显现，京沪广深4个一线城市及14个热点城市二季度商业地价全线上涨，且幅度远高于住宅地块。

　　除了住宅市场调控的挤出效应，业内人士还指出，商业地产的大热还源于其投资报答率高。据理解，国内住宅地产的投资报答率大约为3%—5%，而商业地产的投资报答率则有6%—8%，二者相差将近一倍。而物业本身增值的收益率更是不可估量。

　　风险

　　商铺空置增加 银监会初次预警

　　商业地产大热背后，市场供需逐步呈现了不均衡，构造性矛盾更是凸显。7月，银监会初次在内部全领会议上对商业地产贷款提出风险警示。本报走访广州市场也发现，空置商铺越来越多。此外，数据显现许多城市人均商业面积过大，市场需求难以支撑，不少专家都对商业地产的泡沫表示担忧。

　　商铺出租难

　　笔者近期走访几家位于广州天河区的商业广场，发现空置的商铺并不少见，衬得四周正在停业的商铺也多了几分萧条。

　　位于天河北路与五山路交汇处的曜和广场，原本定位于为天河北的白领提供一站式购物消费，并声称引进国外先进管理形式，但记者发现，该广场开业近一年来，至今商铺停业者少，而空置者众，笔者粗略统计空置率高达60%。位于体育中心肠下的时髦天河、天河广晟大厦负一层的天河又一街等公开商场，也有不少空置商铺。

　　而社区商铺也并不悲观。如地处岗顶繁华地段的阳光都会小区本有一座社区商业购物广场，往常二层商铺全然废弃，只在首层稀稀落落地开着几间低端日用品商铺。

　　一方面空铺仍众，新的项目却仍在你追我赶。据媒体报道，广州泛天河大商圈还将打造几大公开商场：一是完成天河体育中心综合改造，打通衔接天河城和正佳广场的原宏城广场公开空间；二是沿花城大道树立与两侧人行隧道衔接的公开步行商业开展轴，并以此为骨架，向北拓展珠江新城中央公开城，延伸并衔接昌盛路步行商业街；三是东方宝泰与中信大厦负一层拟将打通，建成公开商场。此外，广州塔广场公开，也将建立高端大型商场。

　　一位商铺投资者通知笔者，由于商铺太多，“商铺不好出租”已成他的一块心病，四周一些投资者曾经开端慎重入市。

　　7月的数据显现，广州一手商铺成交量简直呈现每周递加的状态，7月4日至10日一周商铺网签成交量33870平方米，接下来第二周减至21595平方米，第三周更大幅下滑至6093平方米，第周围也就是7月最后一周网签量略有上升至8231平方米，但随后8月的第一周网签量仅剩下5669平方米，为近5周以来的新低。

　　二三四线城市商业物业堆积

　　实践上，商业地产近年一路高歌猛进的背后，一些“地雷”可能已在不经意间被埋下。

　　剖析人士指出，上海、广州等一线城市人均商业面积曾经超出了世界兴旺国度人均1.2平方米的商业面积，上海以至超出了人均2平方米，当供给量超越市场的消化才能，就会有一大批商业物业畅销堆积，开发商的资金链断裂，进而惹起一连串的连锁反响。

　　不只仅是商业高度兴旺的一线城市，不少当地商业生态并未成熟的二三四线城市更是超前开展，大量城市综合体涌现。中国购物中心产业资讯中心报告显现，到2011年底，东莞将具有购物中心69家，建筑面积350万平方米；沈阳将具有购物中心71个，建筑面积超越700万平方米；石家庄将具有购物中心22家，建筑面积接近230万平方米；贵阳将具有购物中心43家，建筑面积接近200万平方米。

　　知名财经评论员叶檀表示，依照国度公布的《城市寓居区设计标准》规则，每个可包容5万人的寓居区，应装备的商业效劳设备面积为7000平方米。这意味着，东莞将具有的购物中心可满足2500万人的购物需求，石家庄可满足1600多万人，贵阳可满足1400多万人，而沈阳更能够满足四五千万人的购物需求。无论城市化进程怎样疾速，这样的超行进度都显得过于离谱。

　　21世纪不动产上海区域剖析师黄河滔以为，目前商业地产确实有过热之嫌，风险正在积聚。还有业内人士指出，近几年来，不少开发企业为了扩张业务，主动进入了商业地产，也有不少企业在住宅地产调控的状况下被动进入了商业地产。

　　中原地产胡广东也表示，商业物业假如没有统一的运营运作，与区域产业配套及消费才能不相吻合，就会出问题。

　　商业地产可能不再是政策“避风港”

　　事实上，商业地产的“过热”曾经惹起了监管层的忧虑。

　　在中国银监会近日召开的2011年年中工作会议上，银监会主席刘明康公开表示，将对商业地产和二三线城市房地产风险坚持“关注和警惕”。这是银监会初次在内部全领会议上对商业地产贷款提出风险警示。而针对银监会的警示，近期局部地域局部银行的商业地产贷款利率曾经呈现上浮。

　　全国城市地价动态监测系统近期在发布二季度数据时也提出，“在政府对商品住宅买卖严厉限制下，投资持续转向商业地产，二季度全国商业地价环比、同比增长率均为最高。商业地产成为地产资本‘蓄水池’还是新泡沫，值得高度关注。”

　　种种迹象标明，不断被视为常规性投资渠道的商业地产，很可能不再是政策的“避风港”。（来自新浪乐居）