电梯数量、供暖和卫生保洁车位数量、收费和周边配套

　　表中注明的数据仅是记者问询和看到的一部分，不代表该写字楼的全部情况

　　调查时间：

　　2011年8月13日至8月25日

　　调查目的：了解沈阳市各大写字楼的综合情况

　　调查方式：实地走访

　　调查项目：写字楼名称、写字楼停车位数量、收费标准、电梯数量、供暖、保洁以及周边配套交通

　　调查结果：A：有的写字楼压根没有停车场 B：有的写字楼停车密度高“停车比考票难” C：高档写字楼配备地下停车场但“管理不到位”

　　客户在挑选写字楼时，关注的重点主要着力写字楼的“硬环境”和“软环境”。面对市场上品质、区域、位置各不相同的写字楼，作为写字楼直接用户，应该如何甄选出适合自己企业的优质写字楼呢？写字楼停车位数量、电梯数量、物业管理、供暖情况决定着客户的去留。

　　记者调查发现，现在停车难已经成为写字楼普遍的“硬伤病”了。业主们选择写字楼，一方面考虑写字楼所处的商圈，以及周围便利的交通、齐备的配套设施等，另一方面业主们都会选择地理位置相对优越的写字楼，但是往往优越的地理位置决定了写字楼一般均处于繁华地段以及市中心，因而停车位也就越发紧张。

　　记者走访位于皇姑区北行商圈内的12家写字楼，停车位最多的是中乾商务花园，100余个停车位，而启运商务大厦自身未设停车场，须沿街停车。同样，四季菁华也没有停车场，车辆沿路停放，无人收费，车位较紧张。大部分写字楼车位在20到70个。其中，12家写字楼有4家收费WP7资讯，每小时2-3元；8家写字楼免费停车，多数停车位紧张，需要等车位，所以有些内部员工选择把车钥匙交给保安代为停车。

　　在调查中记者发现，位于沈河、和平等区的写字楼普遍存在停车位不足的情况，而铁西区的写字楼车位相对较多。铁西区莫比国际的工作人员告诉记者，该写字楼地下停车位为809个，比较充足。

　　记者在北站商圈附近的方圆大厦楼前观察到，楼前停车场车辆错综复杂地排列着，停靠的车辆间隙非常小。正在停车的李女士告诉记者，“每天停车比考车票还难，稍微偏一点就容易碰着别的车，没办法，车位紧张，排列就密集。有时候还没有位置就得停很远，然后走过来。”而五里河商圈附近，每栋写字楼身后的街路两侧都停满了车辆，车位相当紧张。“有时上班来得稍微晚一点，车就要开到距离公司三四站地远的地方才能找到位置，所以车内我们一般都备一双平底鞋。”在丽都喜来登内办公的赵小姐说。

　　记者在走访过程中发现，目前沈阳大多数写字楼的停车位均是地上停车位，只有一些近几年新建成的高档写字楼配备地下停车场，皇朝万鑫国际大厦、中粮大悦城、海悦国际大厦、锦联经典名座、万达广场等写字楼都有地下停车场。

　　带有地下停车场的写字楼租金都较其他的写字楼高。一位物业经理告诉记者，写字楼配备地下停车场需要人力、物力和财力等多方面的投入，抛开庞大的建设资金不说，光是地下停车场就需要配备较比地上停车场多上几倍的保安人员，地下停车场比较复杂，死角多，人手不够或者设施不齐备的话很容易发生错车或者找不着出入口的情况，所以就需要很多人手进行巡查和指引，以备突发状况的发生。

　　免费停车争客源

　　在调查的49家写字楼中记者发现，有24家的停车场是免费的，比例为49%，而其他收费的停车场的收费标准大部分都是按月收费，100元至800元不等，仅有丰瑞威斯顿广场的停车位是售卖的，售价为8.5万元一个，其他的普遍都是按照小时收费，多是在2元至3元一小时。这个收费标准较一般停车场收费标准低一半以上。停车位这么紧张，大部分写字楼还免费停车，调查显示，写字楼以此争夺客源。

　　一家写字楼的经理对记者说：“客户选择写字楼时，写字楼的停车位数量、电梯数量、保洁情况都是参考的重要因素，像我们写字楼地处繁华地段，停车位相当宝贵，面对客户我们推出免费泊车，这也是争夺市场的一个手段。”

　　免费的停车位基本上都属于车损自负停车位，一家写字楼的保安说：“我们提供免费的停车位，但是不能保证车辆在停放期间不遭受其他的碰撞或者盗抢，我们不能负责安全性，只能够提供位置停放。”

　　车位数量对比悬殊

　　记者走访了位于铁西区的东环国际大厦、博润国际鲁尔大厦，还有新入市的莫比国际等写字楼，发现各大写字楼的车位数量、保洁程度和电梯数量有很大差异。

　　在爱都国际大厦工作的李女士告诉记者，由于爱都国际没有地下停车场，平时要是来得晚一点就没有停车的地方了，不过相对于其他写字楼的电梯拥挤状况，爱都国际3部电梯12户要好很多。而和一般写字楼停车费用较贵的情况相比，万达广场的停车相对方便，而且白天停车是免费的。

　　记者走访东环国际大厦询问物业服务情况时，这里的业主宋女士告诉记者，物业清洁还是很到位的。

　　记者发现位于和平区的鸿源大厦仅有10个停车位，而铁西区的莫比国际却高达800余个车位，相差了近80倍。调查的49家写字楼有31家的停车位数量在100个以内，占到63%。目前写字楼的房间数量一般都在200至300间，那么按照这个数量进行粗略计算，也就是说2至3个单位仅有一个车位可供使用，而如今在写字楼内工作的白领大多数都拥有一台车，所以面临大部分人的车无处可停。

　　紧邻地铁写字楼受欢迎

　　调查中记者了解到，地铁沿线的写字楼租金都要比同在一个商圈里的其他位置写字楼租金高。像新华大厦、SOHO新天地这些紧邻地铁一号线的写字楼就非常抢手，租金也沾光相对较高。

　　写字楼周边的交通、银行、健身房、酒店、商场等配套设施也同时决定了写字楼的身价。不容置疑，好的商业氛围能够带来好的商业环境，处在城市的金融、贸易、商业、文化中心，这就是一笔无形的资产，不仅能够提高商务活动的办事效率，而且能够加速资本的周转速度。

　　记者来到北站CBD圈，这里的写字楼颇受业主欢迎，因为这里有火车站、地铁站、公交车始发站，周边金融机构非常多，饭店、宾馆林立，还有华府天地等配套的大型商场，所以这里的写字楼租金在全市也是较贵的。

　　选择写字楼，应该考虑到若干年以后该楼盘的升值潜力。分析一个写字楼将来的升值潜力，其实就是要看这个楼盘的地段、环境、配套、品质等等。像五里河商圈、三好街、展览馆周围写字楼公认周边配套齐全，商业氛围浓厚，且高端地产项目较多，其未来升值潜力比较大。

　　电梯货梯普遍不足

　　有专家指出，目前来看，沈城有的写字楼自身品质、配套、物业等达不到要求，未来物业和配套有保证的五A 级智能化写字楼才能走到市场的前沿。

　　在我们走访的49家写字楼，记者重点调查了写字楼的电梯数量、保洁情况、供暖好坏。因为站在业主的角度，写字楼内电梯不仅要满足工作人员的使用，有时还要方便公司货物上下楼的运输。调查结果显示，写字楼电梯普遍不足，而很少有写字楼设置专门的货梯。

　　在记者调查的皇姑区12家写字楼里，电梯数量最少的是建赏欧洲，仅有1部电梯，另有5家设有2部电梯，5家有3部电梯，四季菁华电梯最多，设有4部电梯。12家写字楼均未设置专门的货梯，启运商务大厦明确表示客梯不能用来运载货物，另10家表示可用客梯运货。在长江国际公寓、锦联经典名座，记者在上午8点到9点上班高峰期体验到，电梯常常超载，很多人挤不上电梯，只好等下一趟。记者在和泰运恒大厦看到，这里卫生状况较差，消防通道内好多垃圾，而且记者从物业了解到，这里还经常停电、停水，一旦停电，业主就惨了，只能爬楼梯。

　　一位写字楼内的员工建议，物业公司在早晚高峰期合理安排电梯使用，可设置单双层停，提高使用效率。

　　调查的49家写字楼供暖方式基本以中央空调、地热为主，只有一些老楼是暖气供暖。皇姑区内的12家写字楼老旧楼较多，多以暖气为主。五里河商圈、金廊沿线的写字楼绝大部分是中央空调。

　　调查建议

　　物业服务和配套是增值保证

　　物业服务和配套是写字楼增值保证。各大新兴商圈也涌现出不少物业，这些地处CBD的写字楼进驻成本非常高。只有提高和保持写字楼的服务和运营管理，才能留下客户，并令物业保值增值。虽然目前一些写字楼在硬件上质量很高，但在追求企业形象的顶级公司面前，它们一般不会被选择。物业服务和相关配套一定要跟上，企业租户更看重持久的物业品质。

　　在写字楼硬件逐渐“过硬”的基础上，市场竞争逐渐向“软实力”竞争过渡。世界500强企业在挑选优质写字楼时，相当重视物业管理。他们通常要求业主聘用有影响力的国际知名物管公司，以实现写字楼“软环境”与企业形象的一致。于是，写字楼硬件在拼争，软实力也要较劲。

　　总结语：

　　当我们接过对方的名片，如果留意到了对方公司的地址，就能大概了解到对方公司实力。如果这家公司位于一个黄金地段，写字楼为那一区域的地标性建筑，那么我们基本上可以肯定，这个公司实力是相当雄厚的。写字楼的品质与入驻企业的形象力紧紧地联结在一起。写字楼软环境和硬环境的高端品质成为客户选择时的重要因素。

　　写字楼是市场经济的图腾，写字楼的形象早已超出了其实用的范畴，而更多地表现出其精神上的象征意义。写字楼的“形象力”无疑直接促成企业“形象力”的提升，直观体现企业的身份和地位，反映企业产品的素质以及在市场上的实力，使企业收获更多商业机会。卓越的写字楼形象力展现属于财富的实力。甚至可以说，写字楼形象不仅代表着入驻企业的形象，也是衡量一个城市发展状况的标准。

　　本版稿件由记者刘冬梅 张津津 实习生陈霞吴东辉 岳荣一 徐颖 韩春蕊 韩艳伟 共同采写

　　链接

　　目前有4个比较大型的商圈，分别是北站CBD商圈、市府广场-展览馆商圈、五里河-三好街商圈和中街-太原街商圈。记者经过实地走访、考察，将这4个重点商圈进行最热风云榜和新盘人气榜的排名，前两期的写字楼调查已经将北站CBD商圈与市府广场-展览馆商圈的最热风云榜以及新盘人气榜发布，而此期的写字楼调查也还将一如既往推出五里河-三好街商圈和中街-太原街商圈的最热风云榜与新盘人气榜的排名，如下：

　　五里河-三好街商圈：

　　最热风云榜的排名前八名依次为：

　　1、皇朝万鑫国际大厦：13.5万元/套·年（180m2）2、三好SOHO：5万元/套·年（103m2）3、丽都喜来登饭店：18万元/套·年（100m2）4、五里河城：11万元/套·年（141m2）5、沈阳信息产业大厦：10万元/套·年（130m2）6、中润国际大厦：3.3万元/套·年（72m2）7、华新国际大厦：35万元/套·年（413m2）8、万柳塘公园写字间：10万元/套·年（200m2）

　　中街-太原街商圈：

　　最热风云榜的排名前十名依次为：

　　1、新恒基国际大厦：25万元/套·年（122m2）2、总统大厦：8万元/套·年（50m2）3、商贸国际：3.6万元/套·年（48m2）4、御点江山：9万元/套·年（136m2）5、华利大厦：13万元/套·年（268m2）6、年华国际大厦：6万元/套·年（m2）7、中街一世界公寓：2万元/套·年（57m2）8、嘉隆大厦：3.6万元/套·年（83m2）9、SOHO新天地：3.3万元/套·年（94m2）10、和泰运恒国际大厦：2.4万元/套·年（65m2）

　　排名解读：最热风云榜的排名顺序是根据整个写字间的整体情况，以及按照该写字楼的销售热度的一个综合排名，是从硬件设施到软件环境都一一进行比对和考量得出结论，如：写字楼整体状况、停车位情况、卫生情况、安全情况、周边配套情况以及室内采光结构的综合结论。

　　五里河-三好街商圈：

　　新盘人气榜排名前五名依次为：

　　1、昌鑫国际大厦：15万元/套·年（160m2）2、云顶大厦：55万元/套·年（243m2）3、艾特国际花园：2万元/套·年（81m2）4、昂立信息园it国际：65万元/套·年（m2）5、华阳国际大厦：58.5万元/套·年（1100m2）

　　中街-太原街商圈：

　　新盘人气榜排名前十名依次为：

　　1、海润国际：4.5万元/套·年（57m2）2、丰瑞威斯顿广场：5万元/套·年（55m2）3、海韵广场：2.7万元/套·年（79m2）4、中粮大悦城：2.6万元/套·年（106m2）5、协和广场：2万元/套·年（35m2）6、运恒国际广场：3.1万元/套·年（75m2）7、明城国际：2.1万元/套·年（54m2）8、中街上乘：2.4万元/套·年（45m2）9、太和大厦：11万元/套·年（280m2）10、格林SOHO：2.4万元/套·年（67m2）

　　排名解读：所谓新盘人气榜的排名就是排列各个写字楼的一个热度排名，不是只针对价格的高低来排列，而是针对一些“年轻”的楼盘进行一系列的系统分析与比较，再根据近几年这些楼盘的整体销售和出租情况以及结合这些写字楼的空置率的比例得出的名次。