住宅限购令之后，商业地产发展提速。日前记者调查发现，广州不少闲置多年的商业裙楼纷纷“咸鱼翻身”重新包装定位上市，包括广州市天河区暨南大学东侧的“天河数码创业园”、广州市天河区天府路的“华建科创广场项目”、黄埔大道中的“领东128”等多个商业项目。这些商业裙楼包装后多数都改造成了写字楼和商铺，以自身优势吸引了不少投资客的眼球。

　　裙楼变身写字楼成投资新宠

　　广州市天河区暨南大学东侧的“天河数码创业园”为环宇花园1~2层裙楼，总面积1.6万平方米。周边居民告诉记者，该项目原为华南电子城，因违规经营伪劣IT产品被停业，并因此闲置多年。项目于2010年由奥联发展公司投资将项目升级改造为国家级的数码产业创业园区，并由中立地产全程策划销售及招商。园区由产权式写字楼、商寓及创业型办公楼组成。

　　记者在现场看到，该园区的每个单元都配置全新的标准装修，内部配套厨房、独立洗手间、内阳台等生活设施，既可办公又可作为公寓使用，单元面积普遍在40~100平方米之间，充分满足了创业型企业及投资者的需求。现时园区尚有部分单元可以租售，售价仅为天河写字楼均价的一半，并在最近推出免交十年管理费等一系列十分吸引客户的优惠套餐。

　　无独有偶，位于广州市天河区天府路的“华建科创广场项目”，原为华建大厦1~4层裙楼，总面积1.6万平方米，因所处地段商业不发达空置多年、无人问津。但2009年理想集团将其改造为园生态LOFT复式写字楼，将外立面改造为玻璃幕墙，将内部办公空间合理设计为复式空间，而大堂、公用走廊、公用洗手间等公用位置的标准堪称达到甲级标准或以上。项目在半年内就基本销售完毕，并实现100%入住率，租金回报率达到8%。

　　此外，位于广州市天河区黄埔大道中的“领东128”原为福金莲花园1~6层裙楼，总面积1万平方米，闲置多年后由伟腾集团注资改造为商务型写字楼。改造方在当时可售写字楼交楼标准均为毛坯的状况下，将交楼标准定为有天花地毯的全套内部装修，并将中间没有采光的空间间隔成平均30平方米的超小单元，很快在六个月内即销售一空，现时的进驻率为100%，租金回报率达到7%。

　　裙楼式写字楼更适合中小企业

　　多个闲置裙楼何以能够“咸鱼翻身”？不少业内人士分析指出，这得益于政府大力提倡“三旧改造”，不少裙楼开始醒悟并转而尝试重新定位，如改造成写字楼、商务港、酒店等经营更为稳定，回报不低的物业类型。

　　中立地产策划总监马国华指出，大部分裙楼都经历过作为购物商场经营而最终倒闭，更多裙楼是作为卖场、饮食、休闲等出租或使用，其回报率远远达不到原来的设想，改造为写字楼等类型的物业能改变这一现状。马国华表示，现时的写字楼产品类型更为多样化，除了纯写字楼，更有公寓式、园区式等，裙楼式写字楼无疑将大行其道，因其无论在价格还是内部空间上更具性价比，更为适合中小型企业的需求。

　　根据高力国际的数据显示，目前广州写字楼的需求主要来自金融、制造、IT及贸易等行业，新进驻、扩租、置换等企业活动带动广州写字楼租赁市场表现活跃；新进入广州的外商投资企业数量和规模也保持较快增长，为写字楼市场带来稳定的租户来源；另一方面，广州市政府总部经济政策的实施推动及整体写字楼档次的提升将吸引越来越多的世界500强、国内知名企业进驻。

　　据了解，不少“咸鱼翻身”的裙楼都处于天河区。业内人士指出，天河区由于近年来发展迅速，商业需求也最旺盛，成为现时广州写字楼最集中的区域，天河北、珠江新城等集结了全市最顶级的写字楼，是各大中型企业最理想的办公地段。小面积写字楼则相对紧缺，中原地产写字楼部负责人指出，天河路、石牌一带是广州最集中的IT商业圈，周边写字楼的小面积单元备受追捧，深得新开企业青睐。

　　专家观点

　　商业地产资深专家陈瑞标

　　“盘活”裙楼 后期经营更关键

　　目前市面上有很多闲置裙楼“咸鱼翻身”，普遍是将大产权铺分割成小产权铺的形式出售，但这仅仅是销售盘活，经营是否能被盘活还将拭目以待，后期经营才是一个商业项目能否被盘活的关键所在。而住宅裙楼销售热主要是因为住宅被限购，一些中小投资客纷纷转投小商铺。毕竟目前在市中心一套100平方米的楼梯楼价格就将近200万元，但一间小商铺可能只需几十万元。可以预见，此类型的商业项目会越来越多，市场竞争将会愈演愈烈。

　　业内资深专家韩世同

　　风险转嫁给小业主 或会继续烂尾

　　如今广州的临街铺很少，好地段的可售商铺更少，加之受“住宅限购令”的影响，不少手上有一定资金的人又担心资金贬值等，在多重环境下，将裙楼盘活分割成小商铺的商业模式于是应运而生。其实这些商业项目很多都没有统一的运营管理，投资商整体购买后分割销售，旨在快速回笼资金的同时，将风险从开发商或投资商身上转移给小业主。这类型的商业项目很有可能会继续烂尾。

　　投资提醒

　　1.写字楼回报稳宜长期持有

　　闲置裙楼分隔为多个小面积单元对外销售通常改造成写字楼或内铺式商场，两者各有所长，不过业界人士表示，从长远收益和风险来看，写字楼更具安全性。

　　兴业地产工商铺总监朱辉表示，目前广州写字楼三个出租率最高的区域是：环市东路、天河北路和珠江新城，三区域年平均出租率高达九成。中立地产策划总监马国华也表示，广州一些中心地段的商业裙楼盘活成写字楼后，出租率都基本稳定在95%以上，如黄埔大道上的伟腾商务中心，改造前很多单位只能当货仓出租，租金40元/平方米左右，改造后就是现在的领东128，租金现已达到100元/平方米。

　　但是内铺式商铺出现问题，则可能出现零出租率。“很多商铺都会承诺返租，前两年一般是每年8%。”马国华认为，返租也给商铺投资带来了很大的风险，内铺经营了一段时间后会有顶不住的租客撤场，也很可能很快整个商场就倒闭了。而写字楼则基本上不可能出现此种情况，除非出现严重经济衰退。

　　马国华提醒，投资写字楼，首先要考虑项目所在区域的规划发展以及商务配套；其次要了解该区域的产业结构以及该项目的定位。再次就是要掌握该区域的写字楼平均回报率。“写字楼投资，比较适合意在长期持有、持续经营的买家。”

　　2.小商铺门槛低入市须谨慎

　　马国华告诉记者，写字楼单价一般为1.5万~2万元/平方米，商铺单价一般在5万元/平方米以上。但商铺可以分割成小面积的单元，因此总价往往低于写字楼，内铺式商铺一般在30万元左右，有的甚至只需10多万，“从这点来说，商铺投资门槛更低，更能吸引一般的普罗大众。”

　　有资深业内人士表示，其实广州每隔十几年就会出现一次“小商铺热”。“比如2000年前后的北京路、上下九商圈附近等多个新建项目，均引发了投资客的追捧热潮，但最终成功的却没有几个。”十多年后的今天，小商铺物业的投资热潮又重新抬头。一位商业地产领域的资深人士对记者表示，如近期热销的荔湾区某玉器市场，未来真的就能够像华林玉器市场那么成功吗？“华林玉器市场本身就还有三期、四期没有完全填满，现在又多了一个新场，市场有这么大的容量吗？”该人士表示，类似的项目在广州还有很多，投资客一定要放亮眼睛。

　　该资深人士提醒，消费者想长线投资一个专业市场商铺物业，需考虑三方面的问题：一是业态的寿命如何，能否永久存在？这关系到商场是否可以长期经营、逐步做旺，从而提升物业价值。二是租金回报是否合理？现在的一些商铺物业销售时会在前两三年给予买家一定比例的返租，消费者应多与周边项目进行对比，看该回报率是否合理。第三，要看开发商或运营商团队是否有足够的经验，是否有科学的经营策略和推广策略以，“这都需要考验投资者的眼光，从这个角度说，商铺的投资门槛要比住宅、写字楼都高，风险也更大。”