“如今国内的商业地产项目，觉得都是一个模子刻出来的。”提及中国内地的商业地产市场，一家国际知名运动品牌代理商如此描绘她的感受。

　　确实，随着城市化进程的不时加速、人们消费才能的逐步进步以及宏观调控之下房企的纷繁转型，商业地产市场的供给量在最近一两年呈现激增态势。

　　而以目前的状况看，供给的集中放量，使商业地产市场在迅猛的开展过程中呈现了一系列亟待处理的问题。

　　同质化开展

　　2011年，以购物中心为代表的城市综合体项目在全国可谓遍地开花。

　　中国购物中心产业资讯中心发布的报告显现，到2011年底，东莞将具有购物中心69家，建筑面积350万平方米；沈阳将具有购物中心71个，建筑面积超越700万平方米；石家庄将具有购物中心22家，建筑面积接近230万平方米；贵阳将具有购物中心43家，建筑面积接近200万平方米。

　　统计还显现，珠海、中山、海口、银川、西宁5个三线城市商业建筑面积今年增幅将高达83.9%，其中城市综合体形态的购物中心占比最高。

　　在一线城市，世邦魏理仕的统计显现，2010年，北京商业地产新增供给量和吸纳量分别到达了绝后的123万平方米和100万平方米，比2009年分别增长了355%和357%。据其监测，2011年北京将有近20个大型商业项目入市，总建筑面积达120万平方米。

　　此外，2011年第四季度和2012年，估计分别还将有6个新项目和15个新项目进入北京市场，总建筑面积超越148.3万平方米，总体新增供给量仍处于高位。此外，上海、广州、深圳等地商业地产供给量也在直线飙升。

　　在宏观调控面前，商业地产俨然成为一些开发商眼中的“避风港”。有专家估计，鉴于楼市调控对住宅市场产生的冲击以及房企寻求新的利益增长点的心理诉求，将来一段时间全国商业地产仍将继续走热。

　　对此，中国房地产研讨会副会长顾云昌曾对媒体表示：“一个小县城建三四个城市综合体，这不是繁荣，而是乱象。”

　　在中国人民大学商学院教授黄国雄看来，随着商业地产的一再升温，局部房企曾经步入误区。“如今很多城市、很多开发商都在规划城市综合体，相同现象比拟普遍，很多购物中心在外观、内部设计等方面差别很小，这样就形成千城一面的场面。”

　　“以天津滨海地域的某片大型商业地产区域为例，销售期都集中在今年下半年和明年上半年这个时间段，这些商业地产项目在区域、价钱和客群上都面临同质化问题。”戴德梁行天津公司总经理高炬表示。

　　显然，这种以购物中心为主要形态的商业地产项目在数量上大跃进的同时，其商业形式没有创新、推出的产品大同小异，也成为限制其开展的关键所在。很多专业人士表示，假如“同质化”的问题不能处理，一旦商业地产一哄而上构成泡沫，其结果比普通住宅愈加严重。

　　差别化运营

　　即使是在一线城市，因集中放量、同质化严重招致的问题项目往常就曾经呈现。

　　据高纬环球监测，在北京，有一些购物中心招租呈现了艰难。虽然项目行将竣工，但由于招租状况不利，这些本应在2012年入市的批发项目有可能推延入市。

　　高纬环球中国区批发地产效劳部执行董事James Hawkey表示：“我们曾经开端看到一些城市呈现问题批发项目，这些项目在设计和管理上都有问题，因而很难吸收优质批发租户入驻。（北京写字楼信息网）由于不少缺乏批发项目经历的开发商继续开发超越本身管理才能的批发项目，我们估计会有更多的问题购物中心呈现。”

　　但另一方面，全国范围内的消费才能和消费程度的疾速提升，也给批发商业物业的开展带来了史无前例的时机。据国度统计局数据，今年前三季度，全国社会消费品批发总额达13.08万亿，同比名义增长17%。

　　面对商业地产的宏大蛋糕，身在其中的任何一个开发商显然都不愿意放弃。

　　“面对国内商业项目普遍同质化的现象，我们采取措施是对项目的目的客群持续停止深化调查研讨，把握他们的消费习气和消费需求；对契合项目定位的商户坚持亲密的沟通与联络，同时借助公司国际化背景资源，引进更多的共同资源。”北京瑞景阳光商业管理有限公司总经理李睿通知《第一财经日报》。

　　据李睿引见，阳光新业旗下的商业项目在品牌选择方面，通常都会引进一些当地没有，或者还没进入中国大陆的有特征、运营才能强、有吸收力的品牌，与其他商业项目在运营上构成最大化差别。

　　据理解，公司在青岛的新业广场就与国内知名儿童体验馆运营商“比方世界”签约。双方共同建立一个专为3~12岁儿童精心打造的，由儿童自行管理的虚拟城市，总面积近7000平方米，总投资约1亿元。“比方世界就是能给项目带来差别化的这样一个品牌。”李睿表示。

　　在天津，具有36万平方米建筑范围的银河购物中心，是目前天津商业地产市场中最大的商业地产项目。为了使其显现出与同类项目的差别化，其开发商天津乐城置业有限公司就打算充沛发挥其建筑面积最大的优势。天津乐城置业有限公司副董事长李彤就表示，天津城投希望这个项目可以令天津商业地产减少与北京的差距，为天津的消费者提供目前市场中没有的一站式、体验式的效劳。

　　前述运动品牌代理商就表示，关于批发物业的选择规范，除了传统的地段和人流量之外，品牌组合也是他们十分看重的要素之一。

　　“除了商品差别之外，我们在效劳差别化上也下了很大的时间。”据李睿引见，在购物中心内部空间设计、灯光设计、功用设计等方面如何充沛思索人性化要素，使消费者具有更好的温馨感，阳光新业如今正在学习、引进这方面的先进经历。

　　世邦魏理仕的三季度北京房地产市场研讨报告显现，前期一些积极调整业态组合的项目停业情况已有大幅上升，估计将来选择大幅调整业态组合的项目将不时增加。“定位精确和积极应对市场变化的项目估计可以顺利入市，而定位含糊、管理程度较低的项目估计仍将阅历漫长的招商期和招商战略的调整，新项目的市场竞争依然十分剧烈。”（来自网络）

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