专家称负利率促写字楼投资热

12月3日，郑州高端写字楼投资论坛暨美盛中心推介会在中州皇冠假日酒店隆重举行，高端写字楼投资专家、驰骋业界的实战企业家及与世界接轨的顶级写字楼服务商，为现场300余名嘉宾呈现了一场写字楼投资财富盛宴。

　　河南财经政法大学房地产经济研究所所长李晓峰博士，美盛置业董事长高重恒，美国LEED认证、香港仲量联行等专家分别就高端写字楼投资热点、高端写字楼投资相关法则、高端写字楼认证标准、高端物管服务等为在场嘉宾做了深入的剖析。通过项目推介，在场嘉宾还对中原首家殿堂级商务标杆美盛中心有了深入的认识与了解。

　　负利率时代

　　写字楼是最佳投资选择

　　12月5日，先后十二次上调的存款准备金率宣布下调，这被解读为宏观金融紧缩政策时代的结束，标志着以防止通货膨胀为主要目标的宏观调控已经基本结束，接下来面临的是如何保增长的问题。

　　虽然存款准备金率下调证明防止通货膨胀不再是当下最重要的话题，但可以看到，CPI依然维持在高位运行，而不争的事实是，我们依然要长期处于一个“负利率”时代。通俗地说，“负利率”意味着把钱存在银行赶不上物价上涨，被贬值了。

　　“实际上连续六次上调存款利率以后，银行一年期定期存款的利率才只有3.5%，而10月份我国的CPI高达5.5%，也就意味着100元钱在这一年里面要净贬值5.5元。”李晓峰认为，通货膨胀是富人的“瘦身器”，也是穷人的“绞肉机”，资产的缩水成为共同的困境。

　　“通货膨胀会影响到我们的生计，因此我们就需要通过投资，通过财富的增值抗通货膨胀，房地产不仅仅是作为消费，而且是作为投资的一个非常重要的选择。”在李晓峰看来，21世纪的第一个十年投资的重点在住宅地产，21世纪的第二个十年投资的重点将逐渐由住宅转向商业地产和商务地产，商务地产就是指写字楼。

　　实际上，在原SOHO中国营销总监张祖帮看来，随着中原经济区上升为国家战略，需求决定供应，城市化的进步将大大刺激写字楼等商务地产的发展，投资郑州的高端写字楼，的确是一个不错的方向，而且眼下的投资时机，也很恰当。

　　建筑和物业

　　写字楼投资的财富双核

　　评价高端写字楼的好坏，有两个系统：一是以建筑为核心的系统，二是以物业服务为核心的系统。

　　在高重恒看来，购买写字楼进行投资一定要满足三大条件：形象、效率、价值;四大构成：地段、产品、客户、服务。为此美盛中心的超甲级写字楼具备郑州市的三大高端：稀缺的高端价值地段、五星级酒店喜来登的高端配套、单层3600㎡的高端企业门户。

　　“高端写字楼不仅体现了高度上的优势，也不光是建筑上的优势，更多的是人性化和细节方面的设计。”高重恒表示，作为财富地标，通过美国LEED认证，将使项目在后续的开发过程中能够打造更好的景观，提供多样化的生态环境，为未来的租户提供良好的室外环境。

　　物业则是衡量写字楼出售价值的另一个指标，仲量联行大中华区董事谢文彬认为，以物业服务为核心的系统，是高端写字楼的第二次价值，它主要是以物业服务品质为考察核心。物业服务品质好，让专业的人做专业的事，既可以保证写字楼高品质的可持续性，又可以保证写字楼的低成本维护，对于提升写字楼的投资回报具有极大的促进作用。

　　实际上，仲量联行是世界五大行之一，是物业管理及企业设施管理业的翘楚，管理的物业遍布世界各地，美盛中心选择仲量联行，除了看中其在写字楼物业管理方面的丰富经验之外，为业主们争取更好的投资回报才是其根本出发点。

　　美盛中心，政务中心的财富地标

　　除了引以为傲的五星级酒店和单层3600平方米之外，在高重恒眼里，美盛中心最大的资本是真正的绝佳地段，“唯一性就是，在郑州市目前谁也找不到比这一块地更好，或者与这一块地一样好的地方，你可以在郑州市随便找，找不到这样的一块地，没有这么好的地了。”

　　据了解，美盛中心是集国际5A级写字楼、国际五星级酒店为一体的“高形象、高标准、高效率”商务综合体，项目位于金水路与农业东路交会处，位于省政府对面，周边省级政府机关、大型国企环绕，西接郑东新区中央商务建成区，东连郑东新客站和郑开大道，是郑州地铁一号线经由的重点站，距离郑州新客站2公里，距离郑州新郑国际机场30公里，占据绝佳地理位置，是未来郑州的行政办公核心区域。

　　“而中国的市场经济是中国政府可以强力干预的市场经济，因而在这种情况下我们不仅要找市场，还要找市长，这就是中国经济和外国经济的不同。”李晓峰认为，写字楼不仅仅要体现商务氛围，更重要的是要有一些政务氛围，商务氛围也许周边可以逐渐建立起来，而对美盛中心来说，政务氛围更具有垄断性，是想得都得不到的一个非常稀缺的资源。

　　“以停车为例，我们的停车位有1100个，在郑州市的写字楼里面是最充裕的。另外，我们酒店里面有一个1500平方米的无柱会议中心，也是目前郑州市酒店里面最大的会议中心。”高重恒表示，从产品来讲，美盛中心的楼体形象、配套、大堂、文化、记忆点等都很好，各方面的效率和投资价值都很高。

　　据了解，美盛中心已与交通银行、东亚银行、华电国际电力、日立电梯、希努尔男装等数十家国际名企达成共识，入驻在即，稀缺位置日益递减。美盛中心销售中心将于12月10日开放，与世界同步由此开始。

　　名词释义：(LEED： Leadership in Energy and Environmental Design，“能源与环境设计先锋奖”，它是一个专业的绿色建筑的评价体系，是由美国的绿色建筑委员会USGBC这样一个第三方的民间组织开发、推动和管理的独立的绿色建筑认证体系。)

　　专家论道

　　李晓峰：

　　投资写字楼，风险相对较低

　　收益相对较高

　　住宅投资、商铺投资和写字楼投资，是房地产投资的三个必选项，不同形式，特点不一样。住宅风险低，收益也低;商铺收益高，但风险也高，从这个意义上说，写字楼是风险相对较低，收益又相对较高的一个相对温和的投资产品。所以，在投资时如何选择布局和安排资金，采取一种进攻性的投资策略、防守性的投资策略或者一种相对中庸的投资策略，需要根据资金实力、个性，同时也根据产品的投资性质作出自己的选择。

　　高重恒：

　　美盛中心解决写字楼乘梯难问题

　　内部垂直交通系统是目前郑州市写字楼最大的问题，也就是乘梯难，包括很多原来很好的写字楼电梯也等得烦人。我们美盛中心的专用电梯有21部，不足200平方米就有一部电梯，保证每一层的服务效率是过剩的，就是说电梯的量是过剩的。另外，我们的电梯是专用写字楼电梯而不是住宅电梯，现在很多写字楼的电梯都是用住宅电梯，不是写字楼电梯，写字楼的电梯一定要大，速度要快。

　　朱文敏：

　　经过LEED认证的写字楼投资回报好

　　绿色建筑的开发是整个社会可持续发展的一个重要组成部分，这些LEED认证的项目，相对于传统的建筑而言，在同一个地段的情况下会带来这样的好处：首先是减少8%~9%的运营费用，其次是增加7.5%的建筑估值，同时可以增加6.6%的投资回报以及3.5%的出租率，同时在租金上也会有所提升。从我们目前在国内调查的各种申请LEED认证的项目而言，在高端写字楼部分的投资回报是非常明显的。

　　张祖帮：

　　城市化促进商业地产进步

　　当城市化率达到50%以上时，就表示这个区域的人主要以城市生活为主，他们的住房需要通过商品房来实现，对商业地产的发展带来了极大的需求。从国际惯例的数字来看商业地产，我们现在城市化正处在起步阶段，未来商业地产的发展机会应该很大，只不过今年下半年受到住宅调控的影响，很多人的观念没有把地产完全分开，特别是商业地产和住宅地产，很快这个概念会更清晰。

　　谢文彬：

　　写字楼的物业非常重要

　　对于写字楼租赁来说，定期周详的维护非常重要，很多客户可能会有一个感受，过去当一个楼宇刚刚落成的时候有可能感觉非常好，但是过了一段时间以后，你们会感觉在某部分项目，由于管理不善导致它的破旧率非常严重。一般意义上，做好多方面的物业服务的目的是为了保证所有投资者投资该项目以后，能够得到一个很高的回报。（来自网络）

【免责声明】:文章来源于网络，不代表本站支持或者赞同其观点。

 http://www.beijing-office.com/ 竭诚为您服务