写字楼投资回报率 天津较高

随着天津市房地产市场调控不断深化，从2011年开始，作为城区经济发展“朝阳业态”的写字楼市场持续升温，逐渐步入发展的快车道。记者近日从高丽国际、DTZ戴德梁行、中原地产等咨询研究机构了解到，本市写字楼出售市场表现出较大的发展潜力，承租率虽受淡季影响有所下降，但销量、售价和租金水平仍有小幅上扬。同时，写字楼分布板块增多，呈现出多核心发展格局。
楼宇经济发展迅猛
近年来，天津市相关部门出台了一系列培育、发展楼宇经济的政策措施，写字楼经济得到快速发展。特别是今年5月，天津市正式确定了和平创新大厦等94个商务楼宇为全市第一批重点支持亿元楼宇项目，计划到2013年每个楼宇可实现年税收超亿元。
据了解，目前天津写字楼市场与国内其他城市相比泡沫较少，而且天津城市经济发展迅速、国家对于滨海新区的大力支持，都使得天津颇受投资者关注。据了解，本市在售高端写字楼项目中，大部分以金融机构定制及实力企业自用为主导，市场需求强劲。据DTZ戴德梁行统计，2011年第3季度，天津写字楼市场保持平稳上升态势，全市平均成交租金达113.49元/平方米月，与上季度相比上涨0.94%;空置率下跌至10.8%，较上季下降了2.2%。全市甲级写字楼净吸纳量为16076平方米，环比上涨127.06%。由于现存热点写字楼基本处于满租状态，租户有向外围区域扩展倾向，使得外围区域租金上涨。
滨海新区写字楼入市项目有所增加，响锣湾商务区、中新生态城区域写字楼项目主要以售为主;开发区中泰达MSD在租，租金为120~165元/平方米月。
DTZ戴德梁行天津公司总经理高炬表示，年内大体量北京写字楼出租项目入市，将为天津写字楼市场带来约12万平方米的新增供应。与此同时，随着海河沿线、南京路沿线、西站商务区及海河东岸商务区等区域的高端写字楼项目相继入市，将使天津写字楼市场的租赁压力加大;响螺湾商务区、于家堡金融区等区域的高端写字楼陆续建成，将使滨海新区成为甲级写字楼市场新的价值增长点;随着天津楼宇经济、总部经济不断发展，天津写字楼市场将会得到长足发展。
高力国际的市场研报中显示，天津优质写字楼市场近期表现良好，市场整体空置率下降至2002年以来的最低水平11.86%，租金回到历史高位。
多中心格局初露端倪
在天津优质写字楼市场需求继续不断增长、优质写字楼市场整体平均租金继续走强的同时，津城写字楼多中心的格局也初露端倪。
在天津市区，除传统的以津汇广场、国际大厦、君隆广场、天津中心为代表的南京路金融商务圈和以北方金融大厦、卫宁大厦为代表的友谊路商务圈外，近年来，以保利金融街大都会、仁恒海河广场、富力城3期写字楼为代表的老城厢高端商务区;以环球金融中心、合生国际大厦、天津湾为代表的海河沿岸商务区;以嘉里中心、中信广场、渤海银行项目、中粮大道为代表的南站商务区等新兴金融商务区正在迅速形成。在滨海新区，泰达MSD中心商务区、响螺湾商务区、于家堡金融服务区的兴建，将形成辐射全国乃至世界的新商务核心区。
这些新的商务区为写字楼多中心的发展格局奠定了坚实的基础，也是津城写字楼市场迈向成熟的标志。
投资回报率优于住宅
对于写字楼的市场持续走高的现象，业内人士表示，高端写字楼产品的投资回报率要优于住宅产品，再加上其不限购的特点，使得不少购房者将置业目光瞄准了写字楼。北京金环房地产咨询有限公司表示，天津巨大的潜力和空间，促使越来越多的品牌开发商进驻，“我们机构曾经做过调研，发现越来越多的外来投资商或基金看中天津市场的投资物业，这些投资物业基本上都是高端的写字楼产品和商铺，因为只有这种高品质的办公楼和商业项目，投资回报才会达到投资人的要求。”
地产资深人士刘旭表示，建造具有国际水平的多功能甲级写字楼是天津写字楼发展的重点。同时，入住率是写字楼的生命所在，而物业管理决定了写字楼的运营成本和经济寿命，因此好的写字楼更要注重持有物业的管理和维护。“目前住宅产品投资并不十分稳妥，而写字楼的春天已经开始了。特别是一些高端写字楼，良好的地理位置和高品质的物业管理将带来不错的租金收益。从目前市场环境来看，这种收益无疑比住宅市场的回报率要高得多，而且更加稳定。”
写字楼市场竞争加剧
DTZ戴德梁行研究部的数据统计，2011~2015年天津甲级写字楼约有186万平方米，而集中供应将出现在2014~2015年，写字楼大量供应将使市场竞争压力加剧。面对激烈的市场竞争，写字楼开发商出现了诸多定制项目。如金谷大厦B座为银行分行量身定做，C座为银行支行办公使用;天津大都会A座、C座定位于金融企业总部基地;渤海银行则在海河东岸CBD区域定做自身的总部项目。专家表示，开发商进行整售或定制，一方面可以迅速回笼资金，解决资金链问题;另一方面，引入大型机构可以有效提升客户品质，对于后续租赁有良好的带动作用。
据了解，天津市区未来写字楼项目在新兴商业区较为集中，可选范围不断扩大，写字楼大体量的购买或定制，或可以缓解未来甲级写字楼的集中供应所造成的激烈竞争。在滨海新区，未来写字楼市场供应以响锣湾和于家堡区域较为集中，目前项目进展迅速，一些在售写字楼项目依托区域未来发展潜力，吸引了来自山西、河北等外地私人买家。同时，大型机构及企业总部入驻天津也是看好天津城市的发展，这也可以有效促进天津总部经济和楼宇经济的发展，发掘天津的城市发展潜力。（来自新浪乐居）

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