第四季度北京将再增31万平方米甲级写字楼

    近日，三季度北京甲级写字楼租赁市场活跃，租金跌幅较上季收窄，但是四季度将再增31万平方米供应量，明年将再增51万平方米，这将使得市场空置率继续在高位盘旋，预计在今明两年分别达到23.60%和22.04%。

    长远看总体写字楼市场仍是值得看好的市场。但从中短期的供应与需求考虑，甲级写字楼的市场供应尤其大。今年第四季度，将会有PICC大厦、WHOSE(恒奥中心)C座、北京侨福芳草地、欧美汇大厦、北京中汇广场、财源国际中心东塔入市，合计建筑面积达31.7万平方米；2010年将会有国贸三期、凤凰置地广场一期、财源国际中心西塔、西单银座中心、国盛中心竣工入市，合计建筑面积达51.34万平方米；2011年凤凰置地广场二期、北京财富中心三期和北京中航集团大厦将完工，合计总建筑面积达22.7万平方米。由此看出，空置率应继续在高位盘旋，预计在今明两年分别达到23.6%和22.04%。同时，由于全球经济缓慢的复苏步伐会导致部分企业继续降低付租能力，甲级与乙级写字楼市场的租赁活动会面临一个竞争炽热化的局面，这将加剧甲级写字楼市场不佳的市场表现。（京华时报）

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    自金融危机以来，朝阳区科委也推出11项措施支持高新企业的发展。这些政策都有利于在目前下滑市场环境中减轻企业的负担。据CBD管委会的消息，2009年内，政府还将继续发放更多的补贴来支持这些企业的发展，同时维持写字楼市场的稳定。

    另外，北京市政府出台了一系列刺激经济发展和吸引企业注册和落户政策。包括北京市工商局颁布22条措施，为外资企业创造宽松发展环境；朝阳区政府新出台《<朝阳区促进金融产业发展专项资金管理暂行办法>补充办法》等多种政策吸引金融企业入驻，同时设置亿元专项资金，对入驻该区的金融机构提供租金补贴、高管退税等补贴支持。

    金融危机对于写字楼影响颇深，外资公司紧缩开支，原本计划中的转租、扩租基本告停，北京市写字楼空置率大幅攀升，加之09年全年写字楼大量上市，造成空置率上升。2010年开始，写字楼供应将大幅下降，2010年全年供应为09年的57.8%，而2011年的供应更仅为09年的17%，为200，000平方米。09年北京写字楼存量较上年增长了22%，而到2011年，写字楼总存量将仅比上一年增长2.8%。下图显示了从2006年到2011年北京市写字楼的存量、供应、吸纳、空置面积及空置率走势。

    2009到2010年世界经济仍处于复苏阶段，预计北京写字楼的吸纳在09年大幅降低之后将小步回复，到2011年，写字楼的吸纳量将显著提高，鉴于2010年后写字楼供应的大幅降低，空置率会逐步好转，达到15%左右。

    同价格相对稳定的写字楼市场相比，住宅市场的价格则持续攀升。以位于花市大街的国瑞城为例，其公寓的价格已达到3万元/平方米，最高达到3.5万元/平方米，而在北京崇文区、宣武区，几乎没有发现单价高于2万元/平方米的写字楼。在CBD地区，御金台公寓售价高达5.5万元/平方米，而位于同一地段的SK大厦售价仅为3.1万元/平方米，其间有高达两万余元的差额。

    按一般分析，商业地产视为一种纯投资的地产商品，其价值是高于住宅的，但如今出现的“住商倒挂”现象说明了商业地产自身的巨大价值还没有被充分挖掘。商用物业、工业地产等是宏观经济的“晴雨表”。在一个健康的房地产市场上，相近地段的商业地产项目售价要比住宅项目高出30%左右。但目前不但一些商业地产价格低于同地段住宅价格，而且还出现了滞销，这说明目前商品住宅的火爆局面缺乏宏观经济基本面的支撑。同时，在购买写字楼和商铺时，首付比例一般都会在50%以上，而且贷款利率没有任何优惠，比住宅贷款要高出很多，另外出租收益上政府又要征收较高的税，北京市地税局发布了新的《北京市地方税务局关于个人非住房出租税收管理工作的通知》，重新确定了“非住房”出租的征收率，月租金收入在5000元以上的，综合征收率为12%；不足5000元征收率为7%。这些都抑制了写字楼和商铺的投资需求，这也是造成写字楼和商铺与住宅走势背离的原因之一。

    尽管如此，根据上海统计信息网的统计数据，上海一到八月，貌似火爆的住宅市场实际投资同比出现了负增长，而表面平静的办公楼市场则同比增加了14.9%。在北京，一到八月，尽管住宅及写字楼投资同比双双出现了负增长，但写字楼投资的负增长也较住宅低了一个百分点，这些都说明投资者已经把目光从住宅市场转向写字楼市场。

    今年10月1日起，修订后的《中华人民共和国保险法》正式开始实施，为保险资金投资不动产扫清政策障碍。对于保险资金而言，投资的安全性与稳定性相对重要，一旦保险资金投资房地产，将会选择那些适合长期经营的物业，最典型的如商业地产，同住宅地产相比，商业地产收益稳定，适宜长期持有。同时，保险公司对于自用，投资及公司形象等的要求会进一步提高对写字楼的需求。

    综上所述，我们是否可以说明，写字楼投资是大有前景的呢？