商业地产将成为2000亿保险资金最大受益者

    开发企业依靠预售款可以把一个个项目滚动起来的时代已经一去不复返，特别是对于投资大、周期长、需长期经营的商业地产来说，简单的“开发+销售”的模式实践证明并不成功，战略思维和定位都必须重新调整。

　　“如今发展商投身商业地产开发，不仅要懂地产、懂商业，更重要的一条是懂金融，走一条资本之路，商业地产只有在金融创新中才能绽放活力。
”这是在日前在上海举办的 “2009第二届商业地产年会”上，与会人士一致把2009年的商业地产重头戏聚焦到“资本引擎”关键点上。
    今年住宅市场的火爆，并没有为它引来大宗交易的跟进。相反，国内、国外的机构投资者们不约而同地将目光投向了商业地产。眼下对于投资市场来说，商业地产正慢慢成为房地产新的利润增长点，并且成为国内投资者迅速崛起主导。

　　内资偏好写字楼

　　投资市场变成了以本地投资者为主导的市场。戴德梁行统计报告显示，截至今年9月15日，内地本年共录得32宗大宗物业交易，涉及总额超过33.6亿美元。而在本年大额投资交易的买入方中，国内资金的比率远多于国外资金，无论是整体宗数及金额占比均高达84%。

　　国内投资者资金相对充裕，对土地及物业有较大的需求；而与此同时，不少海外机构则出于锁定投资利润、调整资产组合以及把握潜在的新投资机会的考虑，正准备出货。双方可谓一拍即合，促成了今年下半年的成交活跃。

　　中原地产研究显示，内资收购偏好写字楼物业。从部分写字楼大宗交易情况，共同点都是单笔交易金额较大，且买方多为资金充裕的国内银行、券商、以及保险公司，这些公司选择在市场低迷时期购买写字楼，在自用的同时可兼作投资。

　　比如中银香港收购大宁国际商业广场四幢办公楼，上海浦东发展银行收购富力盈悦国际半栋写字楼，SOHO中国收购东海广场，上海农村商业银行收购中融碧玉蓝天大厦10层楼面、4个裙房铺面等。“国内几大城市，住宅的租金回报率仅3%左右，而写字楼的租金回报率一直稳定在6%上下，即投资写字楼的租金收益是住宅的一倍。”中原地产分析人士指出。

　　对于内资的活跃，“这有两方面原因，一是融资方面，与外资基金相比，国内投资者融资渠道更多、更方便，还可能得到国内银行的贷款支持，而海外资金进入中国还不太容易，部分资金还要从海外银行贷款融资，而目前海外的银行贷款相对还比较难。”戴德梁行叶建成表示，“在收益方面，海外投资者获利后资金要打回海外，需要缴纳预提所得税，而国内投资者则不需要。所以从获利空间上来说，国内投资者也更具优势。因此，国内投资者完成收购物业的速度更快，谈判成功的几率也更大。”

　　另外，与外资对于物业有固定的投资周期和回报要求不同，国内投资者很多是自有资金收购，资金压力小，不会有一个很明显的退出时间表，会更可能长期持有。

　　外资青睐大型商铺

　　中原地产研究显示，去年金融危机后，外资在国内房地产市场表现平淡，今年以来，外资在写字楼、酒店式公寓、商品住宅等方面成交占比显著下降。随着住宅市场的火爆，近期外资大肆回流内地楼市，并首先选择了尚处于低位的商铺市场。

　　今年，先后有澳大利亚麦格理银行计划斥资9000万美元收购万达集团旗下9个购物中心股权；深国投宣布将与美国西蒙地产集团以及摩根士丹利房地产基金三方合资，共同开发位于上海等长三角城市的至少12个购物中心；英国最大房地产基金公司高富诺正在进行一个商场地产项目的收购计划。

　　据了解，高富诺将前期收购的住宅翠湖天地项目出售，原因就在于过去一段时间以来住宅租金下滑；而公司出售物业后，会把销售收入重新投入前景更加令人看好的商业地产尤其是零售类物业。“由于上海住宅市场的火爆，散卖也可获得较高利润，使得购买整幢住宅所获折扣降低，不少投资者正密切关注商业地产带来的投资机会，预计上海这波投资高潮或将延续到明年一季度。”叶建成表示。

　　分析师薛建雄则认为：“现在住宅没有空间了，但是商业地产因为前期国内开发商都没去经营好，所以价格都很低。外资就想方法去经营好这些商业项目，等效益起来了照样会卖给国内企业。”

　　一些初次进入中国市场的外资基金积极寻找机会。新天地的锦麟天地裙房商铺10月被一家新加坡基金公司整体收购--“拥有一线城市核心地段的优质物业，是诸多海外机构进入中国投资市场最理想的方式。”叶建成表示。

　　据悉，锦麟天地雅苑 (论坛 新闻 视频)面积达3000余平方米，此次交易金额达4亿元，是该基金进入中国的第一单。

　　锦麟天地雅苑是摩根士丹利与上海永业集团合作的首个项目。 2007年上半年购入价格为9.7万元/平方米，总价约3.08亿元；今年10月转手单价12.6万元/平方米，获利约30%。锦麟天地雅苑商铺大约每年有2500万元的租金。

　　中原地产分析人士指出：“房地产尤其是商业地产，既可以达到保值的目的，也可以获得租赁所带来的稳定现金流，这成为吸引机构进入的主要原因。再加上今年住宅市场的火爆，部分城市的住宅价格已超过商业地产价格，且其租金回报率相对较为稳定，更凸显了商业地产的投资价值。”

　　外资酝酿新投资模式

　　戴德梁行分析认为，海外投资者在面对国内投资者崛起的竞争中，并没有放弃中国这个曾经为他们带来良好收益且极具潜力的市场，而正在酝酿新模式。“已进入中国的外资基金，目前正在进行资产的整理和重新组合，而更值得关注的是，因为在融资和税费方面的竞争力不足，海外基金在筹划未来以人民币房地产基金的形式出现。”叶建成透露，境外资本在中国投资物业的所得须缴纳10%的预提所得税，而在国内募集人民币基金，收益直接在国内分配，税费成本更低，利润空间更大。海外基金这一全新的投资模式已初现端倪，在未来一年内有望在中国的大宗物业投资市场看到其身影。

　　而在转型中，外资基金与内资的合作也可更好地利用国内的融资优势以及国外丰富的管理经验和专业运营团队的特点，共同分享资产的增值。例如，黑石和陆家嘴集团建立的首支人民币基金“中华发展投资基金”，欧洲金融机构里昂证券与国盛集团共同发起设立的人民币私募股权基金，都属此类合作模式。叶建成透露，未来这类人民币基金募集完成后将可能有两种投资渠道：一是直接收购物业，二是入股具有潜力的房地产公司。根据资金来源和基金类型不同，其投资回报率要求一般在15-20%之间。

　　投资市场将持续活跃

　　谈及中国整体投资市场，“其实目前一旦有项目要出售，会有很多资金在追逐，所以市场上能够给投资者较好回报的优质待售物业还是不多。”叶建成坦言，“当然从长期角度来说，一线城市项目的缺乏也是投资市场的一个机会。其实未来大宗交易也不一定只聚集在上海、北京等一线城市，二、三线城市反倒有更多机会，物业增值空间也更大。在长期投资的理念主导下，将有更多交易是由资产价值驱动，而不是仅仅追求很高的短期回报率。”

　　商业地产的表现和经济发展具有直接的关系，随着未来经济前景的向好，商业地产的发展仍值得期待。随着外资在商铺市场的投资破冰，预计未来也将会涉足写字楼市场。因此，预计未来一段时间商业地产投资将会继续保持较高的活跃度。

　　并且，根据2009年10月1日新《保险法》规定，保险资金可投资不动产；并对投资不动产的类型有明确规定，其中包括购买自用办公楼、投资廉租房、养老实体、商业物业等，也就是说不准购买住宅。相对而言，商业地产将成为2000亿保险资金最大的受益者。