供应减少四成叠加经济复苏 令京城写字楼走俏

去年受国际金融危机影响，北京写字楼存量较上年增长了22%。不过，今年这一情况将改变。D今年北京写字楼供应将比去年减少四成多，加上全球经济逐渐复苏，今年写字楼会比较走俏。2010年北京写字楼的供应为去年的57.8%。2009年到2010年世界经济仍处于复苏阶段，预计北京写字楼的吸纳将小步回升，到2011年写字楼的吸纳量将显著提高。

今年住宅市场的火爆，并没有为它引来大宗交易的跟进。相反，国内、国外的机构投资者们不约而同地将目光投向了商业地产。眼下对于投资市场来说，商业地产正慢慢成为房地产新的利润增长点，并且成为国内投资者迅速崛起主导。

　　内资偏好写字楼

　　投资市场变成了以本地投资者为主导的市场。戴德梁行统计报告显示，截至今年9月15日，内地本年共录得32宗大宗物业交易，涉及总额超过33.6亿美元。而在本年大额投资交易的买入方中，国内资金的比率远多于国外资金，无论是整体宗数及金额占比均高达84%。

国内投资者资金相对充裕，对土地及物业有较大的需求；而与此同时，不少海外机构则出于锁定投资利润、调整资产组合以及把握潜在的新投资机会的考虑，正准备出货。双方可谓一拍即合，促成了今年下半年的成交活跃。

    研究显示，内资收购偏好写字楼物业。从部分写字楼大宗交易情况，共同点都是单笔交易金额较大，且买方多为资金充裕的国内银行、券商、以及保险公司，这些公司选择在市场低迷时期购买写字楼，在自用的同时可兼作投资。

比如中银香港收购大宁国际商业广场四幢办公楼，上海浦东发展银行收购富力盈悦国际半栋写字楼，SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)收购东海广场，上海农村商业银行收购中融碧玉蓝天大厦10层楼面、4个裙房铺面等。"国内几大城市，住宅的租金回报率仅3%左右，而写字楼的租金回报率一直稳定在6%上下，即投资写字楼的租金收益是住宅的一倍。"中原地产分析人士指出。

对于内资的活跃，"这有两方面原因，一是融资方面，与外资基金相比，国内投资者融资渠道更多、更方便，还可能得到国内银行的贷款支持，而海外资金进入中国还不太容易，部分资金还要从海外银行贷款融资，而目前海外的银行贷款相对还比较难。"戴德梁行叶建成表示，"在收益方面，海外投资者获利后资金要打回海外，需要缴纳预提所得税，而国内投资者则不需要。所以从获利空间上来说，国内投资者也更具优势。因此，国内投资者完成收购物业的速度更快，谈判成功的几率也更大。"

另外，与外资对于物业有固定的投资周期和回报要求不同，国内投资者很多是自有资金收购，资金压力小，不会有一个很明显的退出时间表，会更可能长期持有。（完）

高力国际亚太区企业咨询顾问服务常务董事麦志贤表示:“写字楼租户对任何重大资本开支仍然谨慎,对写字楼的持续需求主因是整固及搬迁。大体而言,扩大楼面面积需求的增长步伐仍未赶上销售市场。然而,市中心区的新写字楼供应仍较紧张的城市如香港及成都,租金录得增长表现。整体上,区内的租赁市场整固进一步收窄,租金的按季减幅少于1%。”

写字楼租赁市场在2010年持续复苏,但仍要视乎区内甚至全球股市有否大波动。另一方面,一些地区的写字楼市场所处于的供应周期,可能对其短期内的租金增长构成压力。2010年的经济环境预料会较2009年理想,写字楼需求亦被看好,故此平均租金水平经过2009年下调之后,预期于2010年下半年出现正增长。

在写字楼销售方面,财政稳健的私人投资者继续是市场的主要买家。麦志贤认为,写字楼需求前景看好及私人投资者保持购买意欲,应可支持区内写字楼销售活跃。另外,一些长期房地产基金已回投市场,预料可于2010年利好整体市场。