总量未超警戒线 商业地产空置依然突出

空置房，是业内各方都不愿触及的敏感神经，但它却在现实中存在。

国家统计局最新数据显示，10月末，全国商品房空置面积1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积6204万平方米。商业地产空置面积上半年也达2878万平方米。

由于我国各主要城市房地产发展态势不同，其商品房空置形态和空置率也各有不同。时值年末，本报对北京、上海、深圳、广州、重庆等国内主要城市的商品房空置情况进行一定程度的扫描与解读，以期推动空置房的消化。

商业地产成消化难点目前的空置房不会对市场造成强烈冲击，政府部门不会出台针对空置房消化的政策，都是由开发企业自行消化处理。

上帝在关闭一扇门的时候，也会开启另一扇门。

当宏观调控让开发商感到了资金和土地的压力而放缓对新项目开发时，他们惊奇地发现，以前他们并不看好的积压空置房却成为了市场新宠，为开发企业的可持续发展贡献着新活力。

空置率未到警戒线

11月17日，国家统计局发布的10月份“国房景气指数”为101.10，已经接近不景气区间。其中，10月末，全国商品房空置面积达到1.12亿平方米，同比增长14%。国家统计局固定资产投资司房地产处相关负责人解释说，全国商品房空置面积是根据各地上报的数字统计得到的。至于这个数字到年底是否会再增长，这位负责人拒绝进一步评论。

在国际上，房产空置率达到10%就已经到达警戒线。国家统计局上述人士指出，目前我国统计系统的口径关于空置房的数据只有两个，一个是空置面积，一个是同比增长的百分比。他透露，目前房地产空置情况还在可掌控的范围内。

建设部政策研究中心副处长文林峰解释说，国际上的空置率是用空置量（包括未销售出去的和已经销售但无人居住的两部分）除以全部存量房；而我国计算空置率时是用空置量（仅包括未销售出去的）除以增量房，计算公式中的分子和分母都不相同，所以得出的数据并不具有可比性。

空置面积或增或减？

“这个数据和2004年年底的近1亿平方米的空置房数量相差无几，说明一年来空置房的增加量不是很大。”文林峰表示，“从目前看，到2005年底，空置房的数据仍会下降。空置房的特点仍是总量平衡，结构性问题突出。”

文林峰认为，预测今年空置下降的原因是，在宏观调控下，房地产新开工面积在下降，这将使空置房的绝对数字减少。而原有结构性问题仍存在，表现为中小城市不顾支付能力大小而盲目上项目导致的滞后效应，以及空置房中住宅大户型空置仍很严重。

中国房地产业协会副会长、秘书长顾云昌却认为，2005年全国空置房面积比去年同期不降反而略有增加。“年底的数据还没有出来，估计数据也会是增加的。”

顾云昌分析认为，造成空置量增加的原因是，调控使供求关系发生了变化。今年房地产供应量持续增加，销售量却大量减少，前三个季度销售增长10.3%，低于往年水平。另外，在调控形势下，消费者的观望态度也促使空置量上升。

不管是文林峰的下降预测还是顾云昌的上升预测，他们对空置房的作用的看法还是相同的，那就是一定量的空置房对市场发展是有利的。文林峰认为，根据我国统计口径，2004年底的前三年全国房地产开发量是96亿平方米，空置房的面积1亿平方米，占不到1%，这不足以对市场构成金融危险。

顾云昌认为，就像一般商品都要有库存一样，房地产市场上有一定数量的空置房也是正常的，毕竟空置房也是市场供应的一部分。

中国社会科学院城市发展和环境研究中心主任牛凤瑞也认为，空置房的存在是房地产市场发展的必然补充，是市场房价体系的一个必要条件。“正是有了这些空置房，人们才能在选择房源的时候有了参照物，才有了对更好房子的认识。”

开发商趁机解套

上世纪90年代，海南、北海等地的空置房达到了历史新点，政府有关部门曾强力介入空置房处理，出台了一系列政策。对此，文林峰表示，正是由于目前的空置房不会对市场造成强烈冲击，政府部门不会出台针对空置房消化的政策，都是由开发企业自行消化处理。

“市场的问题让市场解决。”这是牛凤瑞对空置房提出的解决之道。在其主编的中国社科院出版的《2005年房地产蓝皮书》中，对空置房的处理提出了转化为廉租、减少商业地产用地供应等政策。“上述措施都是从政策的方面考虑，最好的办法当然是市场问题通过其自身循环解决，而不是由政府方面来解决。”

开发商也正在积极寻找出路。我爱我家房产经纪公司副总胡景辉最近就发现，找他合作的开发商越来越多了，而这正是由于他们从2001年开始代理力鸿花园、龙华园、阳光广场、罗马花园等项目的空置房销售取得了良好市场效果的结果。

胡景晖分析：一方面是资金需求的压力，迫使开发商将囤积的空置房快速出售，把回笼资金投向新项目；另一方面空置房的维护成本增加也加速开发商出手。

除寻找房产中介代理外，开发商也在积极寻找别的途径处置空置房，尾房拍卖、转售再建等方式都纷纷被开发出来。

“其实，空置房的处理，说到底仍是市场价值体现。”北京城建营销总监罗高波分析，“只要开发商降价处理，空置房总会有市场的。”

“住宅空置房和商业空置房相比，有很多优势，其中一点就在住宅空置房可以用价值杠杆进行调节。”中国商业地产联盟秘书长王永平说，“只要降低价格，就可以把住宅项目处理出去，但商业地产空置就不一定了。”

商业地产空置依然突出

在王永平看来，与住宅空置相比，商业地产空置房的难点还在于，商业地产空置房销售比较难，隐性空置上升，造成了商业地产空置大于住宅空置。

来自中国商业地产联盟的数据也证实了这一点。数据显示，2005年上半年，全国营业性空置房面积2878万平方米，比去年同期增长21%，占全国同期空置商品房的27.7%，比住宅的空置率高出18.8%。

顾云昌表示，“商业地产的空置率提升太快，北京商品住宅空置率增加6%，但商业营运房空置率增加了1.5倍。商业地产在所有空置房中占到1／4左右，但其开发面积只占整个商品房开发面积10%左右。”

王永平说：“目前值得注意的是，上海、沈阳等城市中心区商业地产项目也出现空置，而且出现了更多隐性商业项目的空置，即卖出的项目无法实现出租。”

针对商业地产高空置率，王永平开出的药方包括借助专业力量处理闲置资源、开发商自己持有物业并逐步培育市场和政策引导等措施。“政府部门加强前瞻性指导和引导，创造良好的环境，市场中介机构、开发企业的主动提高，大家形成合力，才能更好处理空置商业房。”王永平表示。