美联物业：写字楼租金北京称霸 价格上海称王

上海写字楼以15万/m2的售价独领风骚

从四个一线城市在售的写字楼项目中可以发现，目前售价最高的写字楼出现在上海，其每平方米的报价高达150000元，是该城市目前在售价格最低的写字楼的25倍，这也使上海成为价格差别最为悬殊的一个城市。深圳以80000元/m2的最高售价紧随上海之后，北京则以65000元/m2的价格屈居第三。城市所占面积大小影响两个峰值的比值，深圳是四个城市之中比值最小的，仅有6.7倍。

另外，我们将深圳福田中心区、北京二环内区域、上海浦东陆家嘴、广州珠江新城作为各个城市的核心区域进行对比，发现核心区域几乎集中了城市内价格最高的那部分写字楼，即使是价格最低的项目，其价格水平也基本达到该城市最高值的40%或以上。

受春节假期影响，2月各城市写字楼的成交量都出现明显萎缩。但由于各个城市在售的写字楼数量不均，深圳、北京、上海、广州在售的写字楼数量分别为15、49、138、27个，导致各地的成交量比较参差。预计3月份成交量会重回正常水平，环比将出现较大幅度的增长。

四大一线城市在售写字楼价格对比

                        （数据来源：美联物业全国研究中心、公开市场数据）

北京写字楼租金位列四个一线城市之首

在租赁方面，北京写字楼的最高租赁价格达到450元/m2.月，成为四个一线城市之中价格最高的城市，上海则以420元/m2.月的价格紧随其后，广州则以200元/m2.月的价格排在最后。

另外，北京、上海写字楼的租金价格差距悬殊，北京最高与最低租赁价格之间的比值达到11.5倍。而核心区域的租金起始价，深圳是四大一线城市中最高的，达到130元/m2.月，但这也与深圳核心区域比其他城市核心区域面积要小有关。

若我们单以最高租金与最高售价计算租金回报率，深圳、北京、上海、广州的租金回报率分别为3.90%、8.31%、3.36%、6.00%。深圳和上海这两个城市的租金回报率都低于5%这个临界值，可见该租金之于价格略为偏低，从另一方面说，泡沫会比其他两个城市要大。

其实无论写字楼租金还是售价，都跟城市的经济环境和商业氛围都有莫大的关系，“好高骛远”对整个写字楼市场的发展都是百害而无一利的，因此发展商更应跟随城市的经济实力而厘定写字楼的租售价格。

四大一线城市写字楼租金对比

                      （数据来源：美联物业全国研究中心、公开市场数据）