投资客最后的“阵地”——北京豪宅

今年以来，北京市在售或即将开盘的项目中，价格在4万元以上的项目已经达到了近50个。其中位于北三环外侧、紧邻京承高速的红玺台报价为均价55000元/平方米，是目前三环-四环之间若干豪宅项目的典型代表。而目前报价最高的是北京财富中心二期（御金台），其300-600平方米大户型为11万元/平方米，比去年底7万元/平米的报价上涨了4万元/平方米。北京豪宅也跨入了10万元时代。

又据统计，由于两会后，楼市的观望期被连续拍出的地王打破，普通住宅“量价齐升”，受此影响，北京豪宅市场升势明显，3月单价35,000元/平米或总价600万元/套的豪宅销售明显升温，累计成交1,413套、19.6万平米，环比分别增长了54.6%、103.9%。有人惊呼：2010年的春天，是北京豪宅的春天。

而业内人士则认为，豪宅市场的急剧升温有着多方面的因素。可以判断，北京大量投资客在经历了市场的洗礼之后，正在转战豪宅市场，或许豪宅将成为北京投资客最后的阵地。

高档住宅供地大幅度减少，土地供应后继乏力推高豪宅价格

土地市场从来都是地产市场的动因和前奏。2010年土地市场形势变化恐将对一线城市的房地产市场产生深远的影响。其中最为重要的一点是，国土资源部下大力气推动保障性住房的土地供应，并将保障性住房计划的落实作为今年各地各城市恢复土地出让供应的前提。

土地供应的总量是有限的。在有限的总量里拿出相当部分甚至绝大部分面积做保障性住房，一方面可以预见的是中低档住宅将受到包括限价房在内的大量保障性住房的冲击。另一方面，高档住宅的供地大幅度减少。并进一步推高供地价格。

可以说，豪宅频现正是优质土地高价供应下的结果。3月中旬，远洋地产以约合2.75万元/平方米的楼面地价拿下位于东北四环到五环之间的大望京地块，这意味着在2-3年后该地块推出面向市场时，售价将达到5万元/平方米以上。而望京区域以及与望京区域有着强烈客户共享性和功能替代性的东北三环太阳宫区域，毫无疑问将因此随势而涨。前述红玺台项目恰恰位于这个敏感区域，在售价达5万元/平方米的情况下，仍有大量买家趋之若骛，也就不难理解了。

社会精英阶层的涌现，造成豪宅市场的需求坚挺

土地市场的分化固然有其多方面的原因，但其本质原因来自于需求市场的分化。市场上刚性需求与投资性需求都客观存在，而刚性需求难以承受投资性需求推高的房价是大力发展保障性住房体系的主要推动因素。对于投资性需求和较高层次的改善性需求而言，除了居住的功能性满足外，还会对住宅提出更高层次的要求。

因此，我们不能忽视的是社会中的确存在不同人群的急剧分化，尤其是中等收入阶层与社会精英阶层的分化。不同阶层对应的住宅消费类型不同。同一地段的豪宅与普通住宅从客群上已经相对独立，各成体系。我们仍将眼光关注于东北三环太阳宫区域，该区域的开发建设历史已有十多年。根据来自红玺台销售现场的调查显示，今天红玺台所吸引的客群早已非当年太阳星城的客群，也绝非今天还在购买太阳星城二手房的客群。今天的社会精英阶层在地理位置和交通位置之外，还对项目的规划、建筑、景观、空间设计提出了更高的要求，有了更为个性化和标签化的主张。这一点恰恰折射地产发展过程中的客户消费特点的变迁，也提供了豪宅市场需求坚挺的客观理由。

高品质、高价值体系支撑下的豪宅更具保值性

2005年星河湾进入北京，标志着北京城市豪宅时代的开始。这种高品质、高价值体系支撑下的开发思想，对于开发商来说是一种挑战，但对于众多高端客户来说，大有一见钟情、相逢恨晚之感。可惜星河湾虽然以创新性思维引领北京地产行业风气之先，但由于地理位置缺少竞争力，在持续性市场竞争中渐露疲态。从2009年到2010年，星河湾一改领跑姿态，价格上涨趋势明显低于楼市大盘。

不得不承认，地产行业历经二十来年的成长，在“什么样的物业更具保值增值的能力？”这个问题上，观念一直在被后来者刷新。地段固然不再决定投资价值的唯一因素。产品品质以及审美品位决定了物业未来的价值认可程度。但随着北京城区可开发用地的濒于断绝，在少数兼具人文、交通、景观等多方面优势的地块，开发高价格支持下、高价值投入的高品质产品。达到国际水平甚至超国际水平的产品标准，这是北京豪宅的必然趋势。从星河湾到红玺台，北京豪宅不知不觉间已经升级换代。

因此可以预见，北京正在步入住宅产品的新时代。在这个时代里，“住”的基本功能已经不再作为第一追求和满足的目标，如何“住”得更好，如何“住”得更符合舒适性要求和个性化需要，正是当前风起云涌的豪宅们在竞相解答的问题。

非住宅类市场投资环境恶劣，凸现豪宅投资机会。

尽管房地产市场从来都不吝于打击投资性需求，但没有出路的民间热钱只有在房地产市场才能找个相对安稳的落脚地，这却是个不争的事实。如果说热钱好比洪水猛兽，治理它的最好办法不是“堵”而是“疏”。

可惜的是，当今几乎所有的政策对于投资性需求来说，都是赶尽杀绝型，尤其是在非住宅类市场，包括商业、写字楼以及商住类产品。据最新消息，北京银监局要求各商业银行不再向非住宅类项目发放个贷。严厉的政策不过是勒紧非住宅类市场若干绳索中的一条。难怪多年来北京一直商住价格倒挂，同等地段的商业物业固然卖不过住宅，也卖不过做成类住宅产品的商住型项目。以北京地段价值最高的CBD为例，最贵豪宅售价已达11万元/平方米，一般豪宅售价也已达6万元/平方米以上。该地段的写字楼代表着北京写字楼市场的最高水平，但其价格却长期徘徊在3万元/平方米左右。以致于大量的投资人和开发企业更愿意将写字楼持有经营。

而在住宅领域，一方面由于管理者缺少仔细甄别购买者特征的有效手段，住宅类产品将享受相对统一的金融和行业政策。另一方面由于总量毕竟只占到市场的极少比例，针对豪宅开出特别的限制性政策，缺少可能性和必要性。相信投资者正是敏锐地感受到了这一点，才竞相捕捉市场先机。

地产投资升级，收藏豪宅成新宠

综观房地产行业的物业投资趋势，资金的高度集中将推动地产投资的升级。

如果说十年前的个人地产投资以百万元级起计，而今非千万元级莫谈投资。这一现象的背后有多方面的原因：经济发展藏富于民；其他产业萎缩投资人转移行业；地产投资观念深入人心更多资金聚集等等。投资者身份背景的变化——从中小投资人向大中型投资人的转变，带来了巨大的投资特点上的区别。

豪宅收藏家的应运而生，他们是投资者，是收藏者，也是鉴赏者。他们出现在CBD的财富中心御金台，出现在奥运热点区域的盘古大观；出现在颐和园新建宫门前的颐和原著；他们中大部分人把脚步停留在以红玺台为代表的主流豪宅门前。

他们相信趋势，因此他们看重地理位置；他们注重品位，因此他们要求精细化设计；他们讲究安全，因此他们不追求无谓的贵而奢，更关注项目与所定位客群之间匹配度。他们投资，不只是为出手获利，也为自己在获得成功之后有一处快意人生、俯瞰都市的居停之所。这样的投资人带有感性的眼光和理性的头脑，努力满足他们的需要，对于刚刚方兴未艾的豪宅来说，是种非常挑战。

营销专家们认为，客户与产品永远是相互教育、相互促进的关系。在北京，有相当一部分的精英阶层还没有被与之匹配的豪宅唤醒。这种唤醒需要时间，更需要有足够打动人的产品。而由于精英阶层与身俱来的更为丰富的个性色彩，豪宅产品一定要摒弃工业化的设计和开发思维，真正把客户需求研究透彻，深刻挖掘，才能避免走入徒有其价的“伪豪宅”泥潭。而豪宅如能针对客户采取精研细作的产品研发方式，必将进一步推动豪宅投资市场的关注热度。（来自TOM）