住宅市场调控加速 地产大鳄竞相转型商业地产

　　最近记者发现，万科、保利、招商等大型房企均加大了商业地产的开发力度，而之前一直以住宅开发为主的龙头企业合生创展也已悄然转型。

　　日前，合生创展发布年报称，虽然2011年经济面临过热和通胀压力，且货币政策将进一步收紧，但仍有不少房地产市场蕴含巨大的市场商机。随着2011年房地产市场步入“调结构、保增长”，集团将采取灵活及有效的营运措施，即调整和优化产品组合及收入来源，以维持稳定表现及回报。

　　年报中提及的所谓“调整”行为，也就是加大商业地产的比重；甚至有业内人士表示，合生已明显从住宅开发模式转为商业地产的开发。合生创展年报中显示，期内“投资物业资产”为154.055亿港元，较2009年增长了84%。而在2010年半年报中，投资物业资产仅为85.409亿港元，较2009年同期仅有1.9%的增长幅度。

　　据悉，合生创展还展开了“全系地产”的布局。除了住宅和商业地产的核心板块外，还囊括引进国际级酒店和自营部分的酒店地产、高尔夫与旅游地产、文化地产、政企合作平台下的产业园开发以及面向未来的养老地产等六大业务板块。

　　合生创展总裁薛虎表示，从2008年起，合生创展所构建的“以核心城市高端地产保持行业标杆地位、二线城市项目支撑现金周转、商业地产项目贡献稳定现金流”的业务发展战略已现雏形，并将在2011年进一步深化。据悉，目前合生创展在北京、天津、上海、广州、杭州等一线城市已建设有近40个商业地产项目。仅在上海，杨浦区的合生财富广场、虹口区的合生国际广场等项目相继成型。

　　保利万科各大房企押宝商业地产

　　无独有偶，保利、万科等大型地产企业也纷纷加大商业地产投入。在日前召开的某个峰会上，保利地产副总经理刘平和万科执行副总裁毛大庆均表示，坚持做主流产品、优化产品结构、调整区域布局、加大商业地产投入等是后新政时代的应对之道。据悉，目前保利地产拥有商业地产规划总建筑面积340万平方米，未来3年在商业地产的投资比重将达到总投资的30%。

　　而毛大庆表示，万科在商业地产的布局调整，更多的是出于丰富产业链条的考虑，最终目的是强化住宅的质量。万科的大型综合体旨在丰富住宅品质，将医疗、教育引进社区，为区域提供更好的服务。

　　事实上，近年来，万科一直在尝试着由单一住宅地产向多业态战略转型，在各大城市不断涉足酒店、度假村等商业地产和旅游地产领域。

　　此外，招商地产2011年销售目标为200亿元，其负责人表示，将以商业地产为战略突破口，借助集团大规模投资蛇口建设中的土地、金融资源，使招商地产重回增长快车道。

　　住宅调控严厉 商业地产成新焦 点

　　对于各大房企纷纷转型商业地产，合富置业市场部首席分析师龙斌表示，目前住宅市场调控严厉，开发政策风险相对加大，而商业地产的发展空间仍很大，被众多房企当成了开发的“处女地”。

　　满堂红战略拓展部高级主任沈锐培认为，除了住宅市场受政策调控影响这个因素外，加大商业地产比例也是房地产发展的一个趋势，未来开发商会逐步增加持有型物业的比例，以增加公司的资产值。

　　同时，政府的基础设施建设也为商业地产的发展提供了空间。珠江国际纺织城营销副总监林斌认为，市场已没有足够的容量让开发商达到较高的出货要求，开发商为此开始寻求新的开发模式和产品形态。林斌认为，市区土地有良好的交通条件，用于商业地产发展正得其所，未来几年商业地产将是“运营为王的时代”。

　　龙斌也表示，很多房企加大了商业地产的比重，会朝多元化发展，也会向三四线城市扩展。同时，由于商业地产有自己的发展规律和开发模式，也存在一定的风险。关于这一点沈锐培也表示担心，他指出，开发商加大商业地产的投资会加快中国商业地产的发展，但相对住宅开发，商业地产的专业程度高、资金要求高、风险系数高，客群针对性高，盲目投资可能会引发新一轮资产泡沫。

　　对此，龙斌表示，不能像卖住宅那样卖商业，商业最核心的是要持有、经营，所以，房企如果想在商业地产方面立足壮大，需要改变以往开发住宅的经营思路。

　　沈锐培表示，商业地产相对住宅容量很小，客群也很小，而且受实体经济的影响很大，所以很容易出现饱和，当投资速度远高于经济发展速度时，商业地产的风险就很高。因此，商业地产有很大的空间，但相信只属于少数有实力、更专业的公司。

　　商业地产三大模式盘点

　　随着住宅市场调控进一步深入，房企在战略上也做出了明显调整。商业地产的发展空间让不少地产商加大了投入的比重，有的甚至悄然转型。

　　不过业内人士指出，持续经营的商业理念和传统的住宅操作模式有着截

　　然不同的经营思路，盲目的市场投入只会让房企陷入瓶颈。

　　商业地产三大模式盘点

　　万达模式

　　打包招商后建设的“订单模式”

　　解读：目前广州不少商业项目都是先建好再进行招商，或者是一边建设一边招商，这是商业发展的一种传统模式。其中，沿街商铺可是说是最传统的先建后招商的商业，这种商业模式具有恒久的生命力，长久以来一直受到人们的青睐。随着商业项目的逐步发展，近代才逐步形成和发展了百货商店、专业市场、综合超市等。招商一直是制约商业发展的主要因素，所以开发商在开建后就要马上开始招商，以确保能如期开业。

　　案例：华人首富李嘉诚旗下的广州大型旗舰商场“西城都荟”位于逸翠湾项目中，住宅目前仅剩下几套货量，该商场也于去年基本完成了内部装修，但至今商场仍处在招商中，迟迟没有开业。有专家表示，水土不服可能是该商业迄今仍未开业的原因。

　　此外，将于明年4月开业的南丰汇环球展贸中心也是该模式的典型代表。2006年南丰集团进入广州房地产市场，先后通过拍卖取得琶洲两地块，并分别发展成南丰汇环球展贸中心及南丰国际会展中心两个广州商业地标项目。目前，该项目正在一边建设一边对外招商。

　　点评：资深房地产专家谢逸枫表示，传统的“先建后招”开发模式，是国内大部分房企在商业开发经验不足和缺乏商家资源、品牌影响力等情况下，为避免开发失败或投资风险的保守做法。众所周知，商业地产开发都是前期烧钱，后期也需要大量资金、人力、物力的投入，不仅招商、销售及出租周期长，资金回收也比较缓慢，一旦陷入“先建后招商不顺”的困境，风险将非常高。

　　传统模式

　　边建设边招商或先建后招商

　　解读：借鸡生蛋模式是利用市场上现有的物业，在斥资收购后，运用自身的资源对物业重新进行产权拆分、定位、包装，再推出市场进行销售或出租。此类物业的前身，多为商用物业或住宅物业的裙楼，以及属于“三旧改造”的物业，或由于经营不善导致难以维持，或开发商不想投入太多等原因，物业方将之整体出售给某一商业地产运营商，让其进行盘活、运营。

　　目前，采取此类模式的一般都是带产权进行销售的中小型商铺，运营商负责前期的定位、招商工作，所销售的商铺都带有一定期限的租约。由于物业面积小、总价较低、租金回报及时等优势，这类物业吸引了大批中小投资者的追捧。

　　例子：最近两年，广州出现了一批“星”字系列物业，包括星玺、星域、星辰天街等。该批物业所在区域均为传统的商业旺区，面积均为10平方米左右，售价30多万元/套，更由运营商进行统一招商、经营，吸引了市场的高度关注，也获得了投资者的青睐。而后，其开发商还连续收购了海珠区翠城花园、东风路港澳中心等物业的裙楼商铺，进行重新包装销售，并在近期推出市场。

　　点评：对于商业地产运营商来说，以此模式进行物业运作，无疑可达到“短平快”的目的。这类物业一般来说总体规模不大，仅1万平方米左右，运营商在收购时所耗费成本相对较小。而拆分进行销售的单个商铺面积也都较小，容易吸引中小型投资客的追捧，资金回笼也比较快。但如果以此模式进行商用物业的运作，运营方一定要在行业里聚拢到一定的资源和管理、运营的经验，才能对物业更好地进行重新定位、招商，否则很难打动消费者。

　　而消费者在选择这类物业时也需要谨慎，首先要看清楚物业是否拥有产权，其次，虽然运营商负责前几年的招商，可以马上给投资客带来收益，但后期的运营能否继续下去，消费者在入市时也要擦亮眼睛。

　　借鸡生蛋模式

　　收购物业后拆分成小商铺出售

　　解读：万达在全国首创的商业地产“订单模式”，具体操作手法是：几十个国际知名品牌主力店与万达联合发展，在万达全国项目连锁经营，形成了独一无二的商业资源。万达项目在开工之前，主力店的招商就已基本解决，整个项目70%～80%的租赁面积已经有主，这些与万达结成“战略联盟”的主力店与中小商铺共同支撑了万达项目的组合价值。

　　每年，万达项目中的店铺租赁者都会经历一次“末位淘汰”，那些经营不好、不能与优势物业类型之间形成良性循环的租赁者，都会被“请”出万达，此举保证了每个万达项目的店铺都是“精品”。

　　例子：据大连万达集团董事长王建林介绍，万达集团和主要的零售企业签订了战略合作协议，大家一起在中国共同发展购物中心，一是共同选址，二是制定初步的方案，之后才进行技术对接。在万达进行规划时，由于有了主力店的前期进入，因此整个项目都是先租后建，专门成立集团内部的规划设计院为项目进行“量身定做”，避免后期浪费，也保证了每个万达广场在建设过程中就已“满铺”。

　　点评：资深房地产专家谢逸枫表示，万达国内首创的“订单地产”模式，成为创新中国商业地产开发模式最好的榜样。尤其是这种“订单地产”是商业与地产的结合，在商业地产市场中具有不可复制的核心竞争力。首先，不仅减少了商业地产因资金投入过于集中而导致资金回收困难的压力，还增加了商业地产开发的整体利润，实现最大的经营效益。其次，有利于提高商业地产运营的成功和开发商的品牌影响力以及后期的管理，并在一定程度上起到推动商业地产项目的影响力。

　　地产大鳄竞争发力商业地产将百花齐放

　　由于住宅市场受到政策重压，开发商纷纷加快进军商业地产。有的开发商对外宣称，商业比例将调整到公司业务的50%；有些则直言商业地产将是公司未来发展的重点。

　　在本轮调控中，越来越多开发商公开表示，住宅用地成本越来越高，开发商将更加注重均衡发展，少买住宅性质用地，多购买商用性质土地。而大型综合地块则成为开发商最为青睐的商业性质地块，这些地块将来可发展多个业态，既可以建设写字楼、公寓等产品出售，快速回笼资金，又可以建商场、酒店等物业享受长期回报，拥有固定的回报资金。

　　开发商加强在商业地产上的布局，对市民而言是百利而无一害的。以后市场将会出现更多的商业中心、更多的品牌百货店等，而随着数量增多、规模提高，商业地产之间的竞争也会越来越大。为了提高竞争能力，开发商就必须加强自身的素质、品牌、服务等，最后得益的还是消费者。

　　纵观广州的商业市场，除了商业龙头万达外，难以看到全国知名房企开发的商业项目。广州的专业市场主要都是一些中小型开发商开发，或是一些非房地产公司投资开发建设，甚至有一些小开发商因为初涉商业地产成功后，成为知名的品牌发展商，其中海印集团就是如此。而购物中心方面，一直以来，广州的购物中心都以正佳广场、天河城唱主角，而百货则是以广百为龙头。相对其他一线城市，广州的购物广场、百货中心发展很单一，甚至没有一家港资、外资的商业能在广州茁壮成长。虽然早前已有两三家港资商业进入广州，但均因为水土不服而迟迟未开业。

　　由此看来，如果开发商大鳄纷纷进军商业地产，将来可以打造更出色的商业项目，发展优质的国内商业地产品牌，那么商业地产的明天肯定是百花齐放，消费者在购物、饮食、娱乐等领域也可以找到更多的选择。(来自信息时报)