商业地产过热的背后引擎

发布时间：2011年04月12日分享到：

    对于中国商业地产的现状目前有两种观点，一种是专家认为的人均商业面积过大，商业地产存在严重泡沫；另一种是投资商认为的商业地产发展空间大，不存在泡沫。

　　笔者认为两者都有一定的道理，只是各自对商业地产的认识过于极端化。因为对于商业地产而言，泡沫与机会并不矛盾。中国商业地产是存在泡沫的，但目前来看只是区域性泡沫，比如上海、广州、宁波等城市人均商业面积已经超出了世界发达国家人均1.2平米的商业面积，上海甚至超出了人均2平方米，这显然是存在泡沫的，而对于中西部地区及二三线城市来说，人均面积不足0.5平米，这当然是不存在泡沫的，并且随着中国人均可支配收入的增长商业地产有着巨大的潜力。那么，是什么原因导致商业地产热过了头呢？笔者认为可以从三个角度来解释。

　　一是“因政得福”，去年以来国家为整顿房地产市场出台了一系列的调控政策，尤其是今年的限购令给中国房地产投机市场划上了一个顿号，因此庞大的住房投资市场不得已流向商业地产领域，这给房地产开发商提供了一条新的出路，鱼跟着水跑是生存法则。因此，几乎所有的大型房企都在加速商业地产的战略布局。2011年初以来，一直专注于住宅地产的万科，在商业地产领域的布局既覆盖了一线城市，又涵盖了沿海三线城市和内陆区域中心城市；保利计划将商业地产的投资比例逐步增大到总投资的30%；富力地产宣布，2011年将在全国开业16家富力旗下酒店。另外，龙湖地产、恒 大地产、金地集团等纷纷抢滩商业地产，华润万家、好又多、联华等零售商也由商业切入商业地产，规模堪称史无前例。

　　二是“为商是道”，繁荣与政绩并存成了每一个地方政府的梦想与动力。当下在中国广为流行的一个名词叫“城市经营”，由此延伸的名词则更多，城市客厅、城市综合体、什么什么谷、什么什么城等花样百出。我们不否定城市经营的价值与贡献，但是我们更应该呼吁城市经营要以城市对商业及经济的承载力为基础，要做到量力而为，科学规划。然而很多地方政府却恰恰相反，不管商业类型是否出现严重的同质化，也不管商业项目是否与区域产业配套及消费优势吻合，只要是商业项目就给上，最后导致整个区域商业量大不强，商业坪效每况愈下。事实上，开发商正是抓住政府这一无知与好大喜功的软肋进行土地资源的盘剥。行业人都知道，一般商业用地的出让价格都比住宅用地便宜很多，甚至通过定向出让，土地价格只象征性收取，开发商何乐而不为。

　　三是“嫁接有方”，开发商成本嫁接有方，通过转移成本的提前逃离风险。如果你认为开发商盲目投资商业地产是愚昧的行为，那你就错了，因为开发商已经悄悄地找到了两条转移风险、套取利益的路子。

　　第一条是建设成本的转移，目前银行对住宅房收紧了银根，但对商业地产还是情有独钟。因为商业地产一方面不受限购政策影响，另一方面有营业额或租金预期收入，所以银行对商业地产的授信度很大。即便没有银行授信也有信托、债券、股票、商业物业投资者、国际投资机构等融资模式，所以商业地产开发商可以顺利地把风险转移给金融机构与投资者，而自己只充当运营商角色。

　　第二条路是运营成本转移，商业运营是商业地产的核心灵魂，只有通过运营效益才能体现商业地产的物业价值。因此像万达、华润这样的开发企业就会通过订单式、捆绑式的商业运营方法去制造预期的物业价值，如通过引进沃尔玛卖场或者LV之类的奢侈品进驻来提升整体的租金价格或销售价格，最后为其买单的是国有品牌与物业投资者。

　　对于中国商业地产来说，不能称为绝对称为泡沫化，更不能绝对称为非泡沫化，因为商业地产的概念并非只是购物中心或市场，商业地产的涵盖面很广，一切用于交易经营的产权物业都是商业地产，所以这其中包括酒店、写字楼等等，其各自的泡沫程度也不一样。但总的来说，目前商业地产投资确实过于白热化，以至出现盲目的投资行为。笔者认为真正可怕的不是商业地产泡沫本身，而是来自中国商业地产开发商、投资商、政府及金融机构对商业地产的认知与价值误导，这可能会影响中国未来商业地产的可持续发展，甚至影响到整个中国经济的战略格局。（中国经营网）