武汉写字楼市场租金持续上涨售价仍倒挂

　　今年，楼市在住宅限购政策的打压下略显颓势，商办物业顺势成为投资热门。不过有趣的是，与商铺价格不断上涨，超出住宅价格多倍的状况相比，同样是商办物业主力成员的写字楼，却仍处于价格倒挂阶段。

　　租金持续上涨

　　2011年，商办物业获得前所未有的关注度，写字楼市场也迎来“开门红”。据DTZ戴德梁行研究部统计，一季度武汉甲级写字楼整体租金达到64.1元/月/平方米，环比上涨3.2%，同比上涨13.7%。

　　从市场表现来看，一季度金融投资业租赁需求十分旺盛，多家世界500强企业积极问询租赁甲级写字楼，进驻意愿强烈。但今年并没有新甲级写字楼交付使用，受限于高端写字楼市场供应不足，有效需求得到抑制，致使部分企业不得不转向乙级写字楼市场。

　　DTZ戴德梁行研究人员表示，市场供不应求状况助推武汉甲级写字楼租金连续5个季度大幅上涨。截止本季度，就租金水平的区域情况来看，建设大道金融街[简介 最新动态]写字楼的租金最高，已经达到71.2元/月/平方米，环比增幅2%。

　　由于没有新的写字楼项目交付使用，加上租赁需求旺盛，几乎所有甲级写字楼都处于满租状态。空置率继续保持低位，甲级写字楼整体空置率已下滑到1%。

　　除了甲级写字楼表现抢眼之外，其他位于主要商圈的中、高端写字楼租赁情况都呈现出整体繁荣的景象，如中南、江汉路等区域。克而瑞华中机构总经理吴洋表示，楼市越调控，商用物业越会进入到一个快速发展阶段。“武汉写字楼市场会和商铺一样，将进入供应和成交的活跃期。”

　　售价与住宅倒挂

　　另一方面，与高涨的租金相比，目前武汉可出售的写字楼项目价格仍处于相对较低的水平。

　　近期上市的福星惠誉水岸国际江景写字楼，均价为11000元/平方米；该项目在3月底开盘的SOHO商务公寓，均价为9000元/平方米。而同地段江景住宅均价早已超过两万元。

　　在高新企业云集的光谷，据房地产市场信息网数据统计，3月份住宅成交均价达7425元/平方米。而写字楼方面，在售的光谷金融港标准写字楼均价约5000元/平方米；产业园类型的写字楼价格更低，如光谷芯中心均价为3600元/平方米。

　　参照国际上一些大城市的经验，同地段的商用物业价格一般都高于住宅价格。甚至有业内人士总结出一套详细的参照数据：如中心地段的商铺价格一般为住宅的2-5倍；写字楼一般为同地段住宅售价的1.5倍，当然按照写字楼档次的区别，这个比例也许会更高。

　　虽然这种价格比例并非绝对准确，但足可以反映市场的一些特征。市场人士分析，过去武汉的产业结构以中小生产型企业为主，对写字楼的刚性需求远不如住宅来得强烈，因此在供应、成交方面都不温不火。从投资的角度来看，写字楼首付最低为五成，较住宅市场更高，而且租金水平长期低迷，因此吸引的投资者少，投资市场较为冷清。

　　价值重塑投资有戏

　　其实，这种商住价格倒挂的现象曾经也出现在商铺身上。

　　如今，投资者都能接受高于住宅价格数倍的商铺价格，这源于对商铺租金回报和物业升值前景的高预期。而这种预期从根本上说植根于整体经济环境的良好运行和商业消费市场的不断拓展。

　　从城市发展的角度来看，住宅往往是走在最前面的“探路者”。武汉不少新兴区域的形成，都是从大量的住宅开发开始。当常住人口达到一定规模，商业地产才开始慢慢兴起。随着商业氛围的成熟，客流量的增大，随后引起商铺、写字楼租金和售价的快速上升。

　　所以从投资者的直观感受来讲，住宅投资的增值效应表现的相对较快，短短一两年间，同一区域尤其是新兴区域的房价就可能翻几番。而商办物业的增值效应则释放的相对缓慢，写字楼表现得尤为明显。因为除了商业氛围的培育之外，写字楼更需要产业结构的支撑。不过，一旦经济发展水平达到一定程度，商办物业的增值"后劲"通常远远高于住宅。

　　从这个意义上讲，武汉的写字楼尤其是高端写字楼正进入价值重塑阶段。鉴于武汉在华中地区的中心地位日益凸显，DTZ戴德梁行研究人员预计，未来将有更多的国内和国际知名企业入驻武汉，从而带动武汉写字楼市场繁荣。与此同时，未来五年，武汉将迎来写字楼供应高峰期，大量新增供应入市将带来现有CBD的扩延，同时助推新兴CBD的崛起，逐渐形成多中心格局。