张家鹏：分中心发展需逐步增加办公物业

发布时间：2011年05月09日分享到：

    新浪商业地产：北京市南城发展计划颁布以来，南城五区发展逐步提上日程，房山区作为北京11大规划新城之一将重点打造CSD中央休闲购物区，区域经济发展成为房地产市场热词，您认为这会不会大幅度刺激房山区商业地产发展？

　　张家鹏：实际上房山是北京外围化发展的第二批重点区域。随着城市效率的提升，一定不会像原来的北京这样发展，之前的老北京像糖葫芦，各个商圈从长安街一直串下去。包括很多政府职能也都在这个沿线，这是不科学、不理性的。未来要提升人们的便捷程度以及出行效率，不是要让人们大范围的拥入城市里消费、办公，所以北京一早提出多中心的发展态势。

　　第一批发展起来的区域包括亚运村、望京等地，这些区域经过一段时间的发展已经很成熟了。一个成熟的区域一般包括三种物业，第一个是住宅，第二个是办公楼，第三个就是商业。因为住宅解决的是人的居住问题，办公物业解决就业问题，但是如果只有住宅没有商业的话，人就像潮水一样，集体涌出这个区域。通州就是非常典型的例子，通州实际上没有很好的商业，住在通州的人们都在CBD上班，白天去上班，晚上回来，所以通州就成了人们眼中的睡城。所以，只有有了住宅和办公楼之后，保证了人在短距离内循环，这个区域才会有活力和商业的机会。

　　第二批发展起来的区域包括像亦庄、房山、上地这样的区域。现在城市化进度非常快，有住宅不难，但是由第一步到第二步是比较难的，也就是由住宅发展到办公物业比较成熟的阶段不是一件容易的事情。由第二步到第三步反而可能没那么难，也就是从办公物业发展到商业成熟的阶段。所以想加快区域发展就要逐步增加办公量。

　　新浪商业地产：您是怎么看待房山区CSD概念的？是否能够有效带动房山区域经济的发展？

　　张家鹏：经济发展要看整个区域产业的规划，假如未来房山区有大量商业项目，也许能够达到吸引人流目的，但单依靠商业项目只能解决少部分人的办公、就业问题，区域消费人群素质得不到提升，会大大消减房山整体发展进度。戴德梁行在房山外围做了很多项目，一个外围商业项目，面对本地居民早期是没有人的，CSD意图是吸引整个北京市的居民，如果让人们舍近求远的理由不够充分，CSD中的“S”就很难打造了。

　　像奥特莱斯那样的业态，可以吸引较远的人群，因为它具备不可替代的特质，但房山区未来不能单靠一个奥特莱斯带动整个区域商业发展。房山的办公产业结构稀缺，这些都是对第三步商业的重要基础。

　　CSD在房山实践起来存在很大挑战。现在除了奥特莱斯还可以做电影院、主题乐园，可以做更多的露天烧烤营，主打旅游资源牌能够吸引大批市中心的人过去，要说在房山建Mall，我不认为能够跟市中心的产生差异。

　　新浪商业地产：房山与大兴、亦庄等第二波崛起的边郊区域相比，有没有它独特的优势？

　　张家鹏：房山最大优势是他的自然资源，它的自然资源跟可扩容的规模是远远大于亦庄的。而且亦庄、上地跟它相比，这两个地方的优势是在于它们有一个产业基础，再加上政府的推动。但是拥有好的自然的资源各有利弊的，虽然旅游很经典，但未来有可能发展更多休闲了。

　　新浪商业地产：通州和房山相仿，先引进住宅之后发展商业然后写字楼，而大兴则是住宅，写字楼、商业是最后一步，这两个区域发展步骤是完全不一样的，您认为这两种方式哪种会更加促进区域发展？

　　张家鹏：先发展办公后商业对整个新中心板块的形成有效拉动，有了就业就可以有更强的聚合力，人们自然会在附近消费，但是如果你住在通州没有就业的话，就没办法吸引到更多的高素质、高收入的人在区域内消费，这是两个概念。例如上地房价那么高，就是因为它有就业的机会，高收入的就业机会就拉动了区域消费，但现在房山是因为房价低把人吸过去的。

　　新浪商业地产：房山区政府为了加快区域经济发展，一定会给开发商很大的优惠政策，您认为对开发商来说最需要政府提供哪些方面的支持？

　　张家鹏：第一是地价，因为商业本身多数会在新区，如果它能够做起来，能够迅速带动这个板块的成熟提升周边的地价，所以它有一个杠杆的作用。

　　第二在公共道路资源上，对开发商来说最需要政府提供支持就是绝佳的枢纽区位交通，甚至交通资源也要考虑到，交通网规模化的形成将为这个区域的住宅产业及商业地产带来巨大发展空间。

　　第三是项目建设的协调和审批各个方面，因为一个项目从购地、规划到建设等，它涉及到跟政府接洽的很多手续及要办理的证件，这方面希望能简易化，当然税收方面有所优惠会更好。

　　新浪商业地产：戴德梁行最近业务主要是在二三线城市，在北京会不会加大像房山、大兴这种郊区县的业务量？

　　张家鹏：我们的业务重点在二三线城市。中国没有几个一线城市，可能也就是北京、上海、深圳这些地方。所以未来中国任何的市场，一定都是在二三线城市。北京我们会占到一半的业务量。像房山这样的区域，是一个很好的发展机会，我们肯定会关注。（来自新浪商业地产）