跨国企业虎视商业地产 周期性风险凸现

     “人民币加息和房地产宏观调控给了商业地产以投资的机会。对于外资来说，这是一次自2007年以来最好的机会。”一位香港的房地产基金经理潘洪告诉《中国经营报》记者，2011年约有1000亿美元的外资瞄准了亚太地区的房地产市场，较2010年的资金量上升45%。而中国的中西部将是他们攻城略地的重点。

大宗交易频繁出现

      近期以来，成都商业地产市场频频出现大宗交易：万科魅力之城约6万平方米的零售物业以4.6亿元卖给了凯德商用；凯德置地城南项目约20万平方米零售物业以约5.5亿元卖给了嘉德资产管理，中汇玛莎服务式公寓约3万平方米以约5亿元卖给雅诗阁。

      潘洪是带着投资人的委托到成都洽谈一栋商业楼宇的投资，这栋约2000平方米的小型商业楼盘位于春熙商圈，已经引起了潘先生的整体购置欲望。而这只是这一波外资进军成都商业地产的冰山一角。

      外资在商业地产的大宗交易还间接促进了成都商业地产的成交量。有关数据统计显示，成都市主城区商业物业4月份共成交了2256套，比3月份多成交了373套，环比增长了19.81%。这相对于成交萎靡的住宅地产，商业地产再度迎来热捧。

      “随着人民币的升值，外资频频出手中国商业地产，特别是二三线城市的商业地产。大力发展中西部地区零售及服务业的契机，引起了外资的重点关注。不仅是成都，重庆、西安、武汉、济南、天津等二线城市的商业地产也出现大宗交易增多的趋势。”世邦魏理仕研究部金灵表示，伴随着人民币升值周期，商业地产的热钱流入也有望达到近几年的一个高度。“出于发展空间的考虑，外资的投资重点将在中西部。”仲量联行预计，2020 年上海、北京、广州、深圳等一线城市在中国商业地产总量中的比重将仅占10%，预示着今后10年二三线城市蕴含巨大商机。

借道内地房企

      与2007年那波外资大规模涌入中国房地产市场不同的是，此轮外资的进入主要集中在商业地产领域，而中国房地产宏观调控对住宅的政策收紧更促使了外资的借道之旅。5月11日，国家统计局发布了我国4月份主要经济数据，其中房企利用外资大幅增长达62.3%，国际热钱流入房地产市场倾向明显。紧接着，5月12日，央行再次上调存款准备金率至21%，使得信贷更加紧缩。业内人士表示，信贷紧缩之下，房企利用外资恐仍将处于上涨趋势。

      而在1-4月份，房地产开发企业本年资金来源25362亿元，同比增长17.4%。其中，国内贷款4800亿元，增长5.4%；利用外资222亿元，增长高达62.3%。

      “外资涌入的大幅增长跟内地房企的转型几乎步调一致。”金灵表示，大型内地房企将业务转向商业地产的同时，外资的进入也开始大幅增长。世邦魏理仕报告显示，2010 年主要城市房地产大宗收购交易成交总额中，外资达440 亿元，较2009 年大幅上涨94%。从外资投资的物业类型分析，综合、商办类物业受到青睐，北京写字楼成交金额占比达92%。万科宣布，未来持有型物业将占其20%的开发比例；金地则将在今年的土地投入计划中安排20%的资金投向商业项目；保利计划到2012年，商业地产方面的投资将占到其总投资额的30%；中粮集团在未来5-10年内布局20个大悦城，华润置地在收购深国投商业置业后，又与花旗集团合作，推出两只房地产基金，募集5亿美元，用于投资筹建大型购物中心项目。

       “这些内地房企不仅依靠发债、票据认购等方式吸引外资对中国商业地产的参与，还与外资房企联手直接开发。”潘洪表示，由于国际上欧美发达国家一直未与中国同步进入加息周期，它们依然继续保持宽松货币政策，因此目前输入型通胀压力不减。而在中国货币政策趋紧的情况下，房企想要从银行或者国内金融机构获取资金的渠道基本没有可能。

在这样的形势下，内地房企引入外资声势渐猛。(来自搜房网)

北京写字楼 - http://www.beijing-office.com 竭诚为您服务