SOHO集团商务地产销售推动持有 多种渠道推租赁

发布时间：2011年05月25日分享到：

    据《每日经济新闻》报道 据调查，潘石屹今年在上海新收购的项目将全部销售。这与此前他提出的“SOHO中国要不断加大持有物业的比例”显然背道而驰。
2010年年报数据或许可以说明原因。2009年，SOHO中国唯一持有的项目——北京前门项目的出租收入仅为7131.9万元，2010年为1.096亿元，尚不到2010年182.15亿元营业额的1%。截至目前，前门项目出租率只有75%。
    5月15日，SOHO中国提供的信息显示，当天上午10点多，在SOHO中国举行的网上销售的第二套房源，即前门大街A4-0105商铺承租权，在竞租开始后的第13秒，便被一名叫“V2000134”的网友以1500元/平方米/月的租金抢走。持续性。这种模式催生的庞大土地增值税支出，对SOHO中国的短期资金链带来的冲击日益明显。
世联地产研究员卫旭华介绍说，目前房企的年度土地增值税支出占当年营业额的比例一般在5%~10%之间。但2007年上市后，SOHO中国各年的年报显示，2007~2010年，公司土地增值税支出额在当年营业额的占比分别高达13.07%、15.28%、14.60%和16.61%。
    公衍奎分析说，这是SOHO中国特殊产品线造成的结果。他解释说，如果一个公司持有物业，没有卖出，就不会产生土地增值税，如果是住宅产品，普通住宅也可免交土地增值税。但SOHO中国散售的产品是优越地段的商业物业，溢价高，因此土地增值税自然水涨船高。
为了平衡资金链，SOHO中国决定通过增加持有物业比例。这在该公司2010年年报已有体现：“投资物业能够为公司提供更稳定的现金流，节省大量赋税，使公司有机会从资产增值中获益。”
而潘石屹也直言，在考虑一个项目是持有还是销售时，会重点考虑税收负担。
除了土地增值税支出对资金链带来的短期冲击外，公衍奎指出，拿地难也迫使潘石屹对现有模式的可持续性进行反思。
2010年年报显示，2009年前门项目的出租收入仅为7131.9万元，2010年为1.096亿元，低于此前国元证券预测的2亿元。国元证券同时预测，2011年与2012年，SOHO中国的租金收入会上升至3.2亿元与4.2亿元。
    对于SOHO中国的转型，公衍奎认为，转型还停留在“有行动，无战略”的阶段。
他解释说，虽然目前SOHO中国已持有前门项目，但该项目的位置有其独特性，很难通过该项目的运营探索转型模式。目前SOHO中国只表示将增加持有物业比例，但具体采用何种商业模式，选择哪种商业业态，都没有一个清晰的方向。如果SOHO中国打算转做“地主”，靠出租生存，那SOHO中国就得设法提高运营能力，以提高旗下项目的租金收入。
    公衍奎还认为，SOHO中国目前很难制定出转型的清晰战略，因为SOHO中国与万达不同。对于同一块区域，万达模式有如“种树”，先通过提升该区域土地价值，然后让大家一起来摘果，因此在拿地时，与地方政府的谈判能力较强。而SOHO中国模式有如“摘果”，它入驻是来摘取已被带热的核心区域的土地价值，因此在拿地时，几无谈判能力。换句话说，未来SOHO中国具体能拿到哪些地，公司都还无法确定，又何谈战略制定呢？

北京写字楼租售中心 http://www.beijing-office.com/ 竭诚为您服务