三到五年内 北京市主流城市市场将高速发展

    易城中国日前发布的题为《城市综合体推动城市化的发展：北京篇》。报告预计，未来3至5年，北京城市综合体市场将快速发展，未来3年市中心区域新增项目个数多，但新兴城区项目体量更大，而位于东部发展带沿线的新兴城区将成为未来发展热点区域。（写字楼出售）

　　易城中国是由中国最大房地产服务商——易居中国于2010年8月投资成立的专注为国内商用房地产市场提供专业服务的公司。据易城中国研究，截至2011年3月，北京已经建成城市综合体项目共49个，总建筑面积合计2048.4万平方米。区域集中度方面，朝阳区综合体项目建筑面积最大，占总量的51%，其次海淀区项目建筑面积占17%。

　　按类型分，北京城市综合体分为商圈型城市综合体、交通枢纽型城市综合体和新兴区域城市综合体三种类型。其中商圈型城市综合体主要分布在CBD(中央商务区)、东二环、燕莎、王府井、中关村、金融街、西直门、亚奥、望京、公主坟商圈。办公与商业是最主要业态类型，其次是中高档公寓，然后是酒店及服务式公寓。

　　此外，北京交通枢纽型城市综合体项目主要位于西直门、东直门、望京、木樨园等区域 ，其中，西直
门与望京目前已形成区域级商圈。该类型综合体中，办公与商业是最主要的业态类型，排在重要性第二位是服务式公寓、酒店、公寓三个业态。

　　根据北京城市规划提出的“两轴——两带——多中心”城市空间布局，城市综合体未来发展重点将位于东部发展带上，包括通州、顺义和亦庄3个新城。3个新城将成为北京写字楼中心城区人口和职能疏解及新产业聚集的主要地区，形成规模效益和聚集效益。对于新兴区域城市综合体而言，商业是重要业态，其次是办公，服务式公寓及酒店排在第三位。

　　易城中国研究部副总监孙健预计，在CBD区域综合体发展相对成熟的前提下，由东二环与燕莎沿线，向望京并继续北上直指顺义的方向，综合体发展潜力较大。同时，受北京新城区规划的影响，未来几年，昌平、通州、大兴、亦庄等地也将是综合体开发的潜力之地。未来三年新增项目租售模式具有很强的业态差异性。办公业态采用租售结合、散售与整售结合的操作模式；商业部分，开发商更多倾向于自持；酒店项目未来绝大多数采用持有的方式；而对于公寓及住宅产品， 绝大多数采用出售的模式，以实现资金快速回收。

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