北京量价支撑能力大上海短期难改观、三季度商办数据
发布时间：2018年10月30日分享到： 分城市来看，北京的成交量和成交价格依然遥遥领先，分别为464万方、7．2元／平／天，较上海的348万方和5．3元／平／天分别高出33．3％和35．8％。北京的产业聚集和“多中心化”格局最为明显，1191万方的累计可租面积集中在CBD、亦庄开发区、丰台科技园和望京，主要成交商圈相对分散，最好的CBD占比25％，四惠以14％次之，高租金办公楼则集中在金融（15．2元）、CBD（12．6元）、东长安（11．5元）等商圈。在大面积成交方面，金融街和丽泽吸纳了较多300平以上的需求。北京发达的互联网行业对办公楼需求高居不下，文化、贸易、服务业需求也较为集中，主力面积需求和租金需求集中于300平以下和3－6元／平／天。此外，北京新入市写字楼7栋，新增供应面积47万，分散于东、南五环，将进一步加大新商圈的空置率。
相较其他一线城市，上海商办市场整体体量最大，累计可租面积已高达1923万方，增幅较北京、深圳基数大、增幅低。其中，新商圈虹桥交通枢纽供应占比高达23％，传统商圈中陆家嘴、五角场、南京西路、徐汇滨集中在8％－11％。整体上，上海市场供应多中心分散，成交集中于传统商务区，城市骨架扩张速度快，产业导入需要时间。上海办公楼高租金门槛不及北京，集中在陆家嘴（12．5元）、南京西路（10．4元）、东长安（9．7元）和老黄浦（9．1元）等商圈。北外滩、徐汇滨江和虹桥交通枢纽成交面积稍大，其余商圈主要集中在300平以下。从客户画像来看，上海金融企业需求量为一线城市榜首，互联网行业需求量也在高位，需求面积集中于300以下，租金集中于2－4元／平／天。此外，上海新入市写字楼16宗，新增供应面积176万平，为一线增量最大的城市，或将推高上海整体尤其是新商圈的空置率。
作为商办市场的第三极，深圳是一线城市中最活跃的，政策、经济形势的变化在深圳商办市场表现尤为明显。截至9月，深圳商办市场累计可租面积996万方，环比增加72％，成交量220万方，环比降低48％。其中，供求发达的南山科技园商圈成交面积段稍大，300平以上的需求占比高达45．1％，高租金楼盘则以福田CBD一枝独秀，6元／平／天以上的需求占比高达77．2％。广州的4．1元／平／天平均租金水平略高于深圳的3．8元／平／天，但广州市场体量有限，未来或被新一线城市成都后来居上。
综上所述，全国商办“存量市场”特征明显，北京发达的服务产业尤其是新经济比重对成交量价支撑尚可，上海则因供应量过大而存在较大去化压力，其他城市空置率也均有不同程度上升。此外，一线城市新增供应逐步放缓，各地也在积极推出产业政策如北京的产业更新、政务东迁、上海的“扩大开放100条”等，将有助于合理优化产业结构和释放新增需求。
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