写字楼综合体产业园研究简报
发布时间：2019年01月15日分享到： 北京优质写字楼、零售物业市场去年供应量降低。
2018年全年写字楼供应量仅达年初预测的52%。这是因为，核心商务区若干项目延迟交付，新增供应量占全市比重仅为10%，创历史新低。不过，2019年新增供应量预计可达86万平方米，项目入市的不确定性将继续成为市场活跃度的变量。
另一方面，2018年下半年净吸纳量出现拐点，占全年比重仅达35%，其中四季度净吸纳量更录得2006年以来的首次负值。然而，来自传统金融、大型TMT企业、联合办公、专业服务和生物医药的升级和扩张需求依然旺盛，将在核心商务区更多的可租面积中找到落脚点，并支撑2019年的新增需求。
2018年上海优质写字楼供应高峰持续，写字楼需求进入多元化阶段。零售物业方面，2018年上海零售物业单体体量超过10万平方米的大型商业项目较上一年翻番。投资方面，2018年上海大宗物业投资市场交易总额突破了千亿大关，达到1176亿人民币，分析人士认为市场仍将活跃。
2018年的写字楼市场呈现先扬后抑走势，上半年整体去化速度稳健，下半年受到外部经济形势新变化，加上市场供给体量维持高峰，企业观望心态升温，租赁决策周期平均延长1-2个月；部分以成本导向的企业，改以续租加联合办公的组合模式，解决短期需求。
值得注意的是，上海写字楼市场全年净吸纳量超历史平均，但同比下降22%，空置率因而推升至15.2%，为过去10年历史新高。全市平均报价基本持平，项目之间的竞争日趋明显并逐步反映在实际成交价格，全年平均有效租金较去年同期下滑1.2%。
本年度广州核心区甲级写字楼新增可租赁面积仅21万平方米,全年净吸纳量约38万平方米。受全球经济疲软及国内“去杠杆”政策影响,市场需求较2017年有所下滑。全市整体空置率同比下降3.4个百分点至4.5%,全市平均租金水平同比上涨5.5%至每平方米每月179元。
2019年广州甲级写字楼将有超过82.5万平方米新增供应入市,预计至年底全市空置率上升至7.0%。 超过38%新增供应位于琶洲子市场。预计2019年全市租赁交易活动或放缓。预计全市整体租金增速面临压力,全市平均租金涨幅或降至1%。
写字楼市场方面，全年甲级写字楼新增供应量达到70万平方米，虽然经济下行使得写字楼需求在下半年出现放缓迹象，不过全年45.6万平方米的吸纳量仍是历史次高。年末平均租金稳中同比微增2.9%至276.6元/平方米/月。
商业市场方面，虽然高达51.7万平方米的新供应量令市场竞争加剧，但新入市的优质购物中心特色创新不断涌现，成熟项目也积极升级调改，至年末主要市场指标仍然具有较为平稳的表现--优质购物中心空置率同比小幅上升1.3个百分点至4%，最优租金层平均租金主要受结构性因素影响下降7.3%至870元/平方米/月。
投资市场方面，2018年深圳大宗交易市场整体表现仍然十分活跃，全年录得交易总额约280亿元。其中，优质写字楼资产备受投资者青睐，在全年大宗交易总额中占比近50%。在粤港澳大湾区规划的利好下，看好深圳长期发展的投资型买家逐渐增多。
2018年，成都甲级写字楼市场录得睿东中心、领地环球金融中心A座、蓝润置地广场等三个新增项目交付入市，共计21余万平方米，推动甲级写字楼总存量突破320万平方米，继续占据全国第五大甲级写字楼市场。
2018年甲级写字楼市场延续去年活跃基调，全年净吸纳量录得约43.1万，再次刷新历史记录，且在第一太平戴维斯监测的近20个重点城市中排名全国前四。大量办公需求释放且大面积成交频出带动市场平均空置率全年下跌8.5个百分点至21.0%。强势的需求逐步改变供需两端对租金的预期和谈判空间，业主显着增强的议价力和租户逐步上浮的租金接受度共同促使租金连续四个季度上升，至年末报人民币102.5元每平方米每月，同比上涨4.1%。
分区域来看，南延线的金融城和大源区域竞争力在2018年不断获得市场确认，全年南延线板块净吸纳量超过全市60%。大幅下降的空置率和不断缩减的可租赁面积支撑租金较快上涨，同比涨幅超过6%，成为全市租金上涨的主要支撑。
2018年南京写字楼租赁市场，新街口、鼓楼、河西等核心区租金仍处于全市高位，江宁区受新盘入市拉动，年平均租金相比去年上升4%。
2018年写字楼租赁市场最为活跃的行业类型为电子信息科技、金融、专业服务，其它活跃的客户类型包括房地产建筑、生产制造等。2018年联合办公在南京成交日渐活跃，预计2019年联合办公会呈现扩增竞争态势。
2018年写字楼销售市场全市成交均价约为18605元/平方米，相较去年同期小幅上涨4.6%，成交面积相比去年下降32.3%。南京2018年写字楼市场新增销售供应112万平方米。受到区域规划利好、新盘供应量加大以及优惠政策引导等综合因素的拉动，2018年雨花、浦口、栖霞等新兴热点板块保持着良好的销售势头。其中雨花台区排名第一，成交面积达到243201平方米，占据写字楼办公市场销售成交总量的近三成。
南京未来优质甲级写字楼总供应量约700万平方米，江北、河西、鼓楼滨江、城南板块将是供应主要区域，伴随新增供应增加，将进一步推升市场空置率。 2019年预计将是南京写字楼市场的大年，诸多高品质项目如新鸿基国金中心、华新城部分项目、金鹰天地等将于2019年入市，市场竞争压力加大，缺乏竞争力的楼宇将会面临较大去化压力。
2019年，丰台区将依据规划优化升级成果编制丽泽金融商务区控制性详细规划和城市设计导则。推进丽泽SOHO、中华联合保险、平安金融中心等8个项目竣工或投入使用。
此外，该地区将引进持牌金融机构，推动国家级、市级以及外资重大金融项目落地，支持人民银行发展法定数字货币产业。国家金融信息大厦、中国证券大厦等在建项目建设进度及北区征地拆迁工作将加快。
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