写字楼出租行业变化，写字楼出租空置走高是什么原因

　　写字楼出租行业进入深层变化周期，全国写字楼出租空置率持续走高，已达到20.9%，为什么前一阵风生水起的写字楼出租行业会变成现在的情况？这和中国的经济发展是分不开的，我们一起看一下，写字楼出租空置率走高到底是什么原因？

二季度全国空置率攀升至20.9%，市场不再乐观

从2018年开始，不断有写字楼大面积空置的消息传出。短短时间内，此前很少在公众视野中出现的写字楼市场，关注度火速上涨。

2019年第二季度，全国17个城市写字楼新增供应逾200万平方米，与上季度基本持平。一系列市场不确定性不断削弱租户的扩张势能，使得二季度17个城市净吸纳量录得58%的同比降幅，空置率攀升至20.9%。

净吸纳量是衡量写字楼市场景气度的重要指标之一。简单来说，一家公司，此前退租1000平方米，到别的办公楼重新租了1000平方米，净吸纳量是0；如果新租1200平方米，净吸纳量是200；新租800，净吸纳量就是-200。

多地曝出写字楼空置的消息，与P2P行业整治不无关系，但即便影响再大，仅凭一个行业，当然无法对整个写字楼的景气造成决定性的影响。

2018年以来，国家金融业出现动荡，大批P2P倒掉，在2014-2015年盛极一时的P2P金融服务，大面积消退，尤其在2019年上半年，p2p整个行业被很多人猜测将迎来消失的结局。曾是众多写字楼主的理想租户，带着支票去看楼，出手阔绰的P2P公司，如今大规模从甲级写字楼撤退，不断上演人去楼空。

深圳。

深圳甲级写字楼空置率达23.3%，其中前海写字楼空置率高达65.7%，完全超出业内人士的预料。有评论称，写字楼空置率攀升是全国的普遍现象，这是国内经济增速下滑的具体表现，也是房地产投资的后遗症。

有媒体曾作过统计，2018年深圳甲级写字楼空置率为10.3%，2019年一季度上涨至18.2%。虽然各大房地产顾问公司的统计口径有所差别，但总体的趋势显而易见。

随后深圳市住房建设局负责人出面澄清称，深圳写字楼空置率超过20%，其中前海空置率高达60%的文章，严重不实。深圳写字楼的平均空置率为15%左右，其中前海片区写字楼项目正在逐步竣工、陆续招商，部分项目存在暂时性空置，是正常情况。写字楼空置率处于10%-20%区间都是健康合理的，总体上看深圳写字楼空置率处在正常区间。

业内表示，即便是23%也不是最严重的状况。另据统计，部分强二线城市中，天津、重庆和西安的写字楼空置率都超过30%，南京和成都的空置率也在20%的红线附近。

2019年一季度过后，一位资深业内人士还曾较为乐观地表示，“空置率是一个非常复杂的指标，不足以判断整个市场的真实情况。北京和上海的写字楼市场相对稳定，在众多裁员、退租写字楼发生的同期，几乎差不多面积的、没有被报道出来的IT企业还在扩租。”

但到了第二季度结束后，这种乐观变得极为少见，空置率持续上升，租金下调，已经成为业内普遍的预期。

即便是一向稳定、万年紧俏的北京写字楼市场，也呈现出同样的趋势。从2018年年底开始，北京写字楼进入降温期。

从2018年开始，不断有写字楼大面积空置的消息传出。短短时间内，此前很少在公众视野中出现的写字楼市场，关注度火速上涨。

2019年第二季度，全国17个城市写字楼新增供应逾200万平方米，与上季度基本持平。一系列市场不确定性不断削弱租户的扩张势能，使得二季度17个城市净吸纳量录得58%的同比降幅，空置率攀升至20.9%。

净吸纳量是衡量写字楼市场景气度的重要指标之一。简单来说，一家公司，此前退租1000平方米，到别的办公楼重新租了1000平方米，净吸纳量是0；如果新租1200平方米，净吸纳量是200；新租800，净吸纳量就是-200。

这意味着不仅没有新增面积，还吐出3万多平方米。写字楼的需求量在下降，北京地区2019年上半年同比下降了104%，尤其是中资企业的需求下降的趋势明显。统计称，2019年第二季度，北京写字楼市场没有新增供应。上半年仅两个项目入市，租户的决策谨慎使得成交滞后，且小面积成交比例较大。

此外，企业间并购、整合以及非传统金融行业的不稳定性使得退租面积继续增加，同时多宗科技企业大面积退租或削减面积，使得北京写字楼空置率环比上升0.2个百分点至8.4%。

存量上升、需求下降，成为空置率上升的最直接原因。业内机构分析称，这背后是宏观经济下滑、经济周期等因素的叠加。

“但总的来讲，中国的情况还是要好于其他地区。”这也是各大机构在公布空置率上升数据后的普遍态度，虽然需求在下降，但并不足以恐慌，“退租潮”“空置潮”并未出现。

即便空置率上升，北京还没有进入买方市场，现在的行情是在业主方市场和客户方市场之间摇摆，空置率达到15%以上才是客户方市场，北京的写字楼市场还远没有达到。

出现空置率走高的原因是多方面的，其中经济转型是个重要的因素

外资撤离、中资抢房、业主抬价，P2P跑了，接盘的共享单车也倒了

2008年摩托罗拉从北京国贸CBD迁往望京新址、“摩托罗拉大厦”易主并改名“丰树大厦”的时候，舆论一片慨叹，昔日的全球巨无霸辉煌不再。

该消息还未被官方确认的时候，全球五大房地产顾问公司之一的仲量联行就开始对同一位置的“丰树大厦”进行招租，委婉地介绍：“丰树公司已于2008年成为新的业主，目前项目正在按阶段进行内部改造，预计2009年1月全面完成。”

三年后，在望京摩托罗拉的楼下，国内多个同行摆起了招聘台，等待大批被裁员的人才。

2011-2012年，国际金融危机不断发酵，多家外资企业开始大批裁员。摩托罗拉、诺基亚、夏普、松下、沃尔玛、宝洁等，通信、日化、家电、零售等多个领域的多家全球知名企业，先后公布其全球裁员消息。

金融危机之前，外资企业的租户在北京写字楼市场占据大多数，业主们也非常喜欢这类租户，“有信誉、稳定、租金高，一些把写字楼租给外资企业的业主甚至对此有点小骄傲。”

外资那波“退租潮”过去后，中资企业开始迅速崛起，互联网金融时代到来，北京写字楼市场进入了火热的时期。

那时候要靠抢，尤其是2012-2014年。处于风口的正是P2P，用户规模、交易量和平台数量都在以惊人的数量激增。

2012-2014年大量的客户寻租，出手很阔绰，看房的时候拿着支票，今天看中今天定，上午不定下午就没了。一度北京写字楼的空置率降到3.84%，面对巨大的需求和稀缺的项目，谁都束手无策。

但是很快，在2015年后，经过监管对P2P行业的多轮整治，行业开始大清洗。大规模跑路引起“退租潮”的同时，写字楼业主的态度也发生了反转。据当时的媒体报道，部分甲级写字楼已经不再接受投资理财类的互联网金融企业入驻，有大楼的开发商甚至对部分租赁已到期的P2P企业实行劝退。

这时候，共享经济已经接过接力棒，成为写字楼业主的租户主力，共享单车、共享汽车、联合办公，在写字楼涌现，然后消失，其后又是二手车等等，一波一波的新兴行业迅速崛起又倒下。

以前一个行业的风口期是5-10年，现在很短，大概2-3年就会交替。一个公司，两年没有明显起色，一般就死了，洗牌的速度非常快。互联网公司有一个跟传统行业明显的不同，它们扩大的需求要求在非常短的时间内找到合适的写字楼，但是在北京写字楼市场，这是一件比其他城市都要困难的事。