迈入高空置率时代 写字楼出租市场如何解局

　　2019年上半年受中美贸易战、国际经济下行及房地产持续调控的影响，经济转弱的特征明显，特别是进入二季度后这一特征尤其突出，2019年上半年财新PMI、制造业投资、公共财政收入、地方财政收入、进口当月同比、工业企业利润等指标恶化，2019年二季度GDP同比增长6.2%，创下近年来新低。

受到诸多因素的影响，一线城市写字楼市场由持续多年的上升周期开始进入调整周期。近年来中国主要一线城市新增供应面积持续增多，而净吸纳量偏弱，导致累计库存走高，空置率抬升。2019年上半年北京、上海、深圳、广州、杭州、武汉、成都的空置率分别达到8.40%、18%、16.60%、4.90%、23.20%、37%、23%，个别城市达到历史高点。整体商办行业去化压力增大。以后续市场的放量供给及经济层面短期内无利好消息来推断，中国一线城市商办市场迈进了高空置期。

同时，由于经济下行压力和城市对核心区功能疏，2019年上半年一线城市商办租赁需求由城市核心区向周边分流；从用户画像看，传统金融业受政策及经济影响有所下滑，TMT行业地产建筑业、服务业仍有强劲的租赁需求。一线城市租赁呈现趋于向核心区周边分散和行业更迭的态势。

近年来，随着移动互联网的日趋成熟及新媒体的崛起，传统的营销难达到品效合一的效果，被受冷落更有甚者扬言4A已死。作为传统行业的商办企业在发现线下的渠道拓展和硬广投放的局限性后，也进行了诸多的尝试，各家搭建平台、SEM、DSP等付费广告线上引流、对接新媒体KOL带客，商办市场进入“战国混战时代”，效果却不尽如人意。而面对迈入高空置率时代的商办市场，反复试错的成本必将进一步增大。

面对复杂的市场环境，运营、营销思路能否时时顺势调整，传统商办企业面临的一大挑战。由于无法监控到行业大数据，商办企业对市场形势的判断存在着滞后性，甚至是偏差也容易导致决策上的失误。迈入高空置时期的一线商办市场如中国经济一样，进入了调整的深水区。在传统战略、战法失效的时候，再一味因循守旧，只会被市场所遗弃。对市场敏锐感知、策略的持续调整、角色转变的适应、对市场分工的认知、对赋能平台的主动拥抱将成为行业决策者需要思考的问题。同时，我们看到近期外资对商办市场的抄底和大型互联网的持续吃进大宗办公面积，也显示了处于低估值期的商办市场有着巨大的潜在价值和光明前景。我们有理由相信高空置率只是市场转变期的阵痛，重构后的商办市场仍有无限潜力。