写字楼租赁市场的活跃程度与当前经济形势以及企业的运作发展有关。受疫情影响，很多企业延缓了写字楼租赁计划，并缩减租赁面积，甲级写字楼租赁市场的交易活跃度明显下降。

 

　　疫情的影响并不是北京写字楼租赁市场交易不活跃的主要因素。过去十年来，北京写字楼租赁市场的新入市项目首年去化率平均可达75%，但2019年后，写字楼租赁市场的需求明显下降，今年暴发的新冠疫情，加速了北京写字楼租赁市场的下降趋势。

 

　　近十年来北京写字楼租赁市场经历了一系列的需求变化，经济发展催生的多轮行业浪潮，一度令北京写字楼租赁市场持续繁荣。目前受疫情冲击和经济增速放缓的影响，北京写字楼租赁市场的下跌趋势预计持续到明年。由于人工智能、云计算、5G互联网等新基建行业的逐渐兴区，有望助力写字楼租赁市场重新步入上行轨道。

 

　　北京写字楼租赁市场在国内来说已经日渐成熟，租赁需求稳定、多元，有抵御部分行业持续下滑所带来的写字楼租赁市场风险。

 

　　北京写字楼租赁市场中由央企、国企、跨国公司、私企巨头，以及世界500强企业作为需求结构中的根基，市场承租面积占比达到51%。该类企业风险度低、需求具有稳定且持久的特点，在市场中追求合理的租金水平。

 

　　从动需求的承租面积占比28%，以内资和外资的中小型公司为主。此类需求在写字楼租赁市场中表现低调，虽然稳定性不及前者，但仍对市场有着较大影响。

 

　　动能需求占比21%，这类需求主要来源于新兴行业，办公面积扩张速度快，支付能力最强，是引领写字楼租赁市场租金增长、降低空置率的关键因素。但由于很多行业在扩张发展阶段具备很大的不稳定性，其风险也相对较大。

 

　　自2014年年中开始，P2P贷款公司开始大规模进入北京写字楼租赁市场，并成为推动写字楼租赁市场租金增长的重要动力。但由于相关企业非法集资事件发生后，监管部门持续收紧P2P行业的监管政策，行业的新增需求急剧萎缩，到2016年初，P2P行业引发的写字楼租赁需求热潮迅速降温。

 

　　几乎同一时间，互联网行业巨头快速扩张，带动了科技、媒体和通信（TMT）行业的发展。位于望京的阿里巴巴北京总部和落址于中关村的谷歌，均引发了产业聚集效应，吸引众多互联网初创公司涌入周边区域。

 

　　2019年以来，经济下行，写字楼租赁市场承压，写字楼租赁需求相对放缓。IT公司仍在市场中保持扩张步伐。目前IT行业在北京写字楼租赁成交约占市场新租交易的四成。

 

　　共享经济的发展，同样为北京写字楼租赁市场提供了强劲的需求。2015年到2018年，网约车、共享单车、联合办公等共享经济领域先后崛起，其细分领域的部分行业巨头，至今仍是写字楼租赁市场的主要需求。但由于行业竞争激烈，共享经济带来的需求一度十分不稳定。

 

　　随着疫情和经济增速放缓的影响逐步消散，北京写字楼租赁市场租金跌势预计将延续至2021年底或2022年初，在经过2022和2023两年的稳定期之后，更多动能需求的涌入将推动租金于2024年重返上行周期。