2020上半年，新型冠状病毒疫情成为推进商业地产行业优胜劣汰的催化剂。在疫情防控阶段，商业活动大幅度减少，尤其是在一季度，商业地产大宗交易市场面临短期波动。自二季度开始，投资市场逐步回暖，一线城市交易占比高，上海市场整体最为活跃；北京凭借其资产流动性的优势，依旧受到投资者的重点关注；广州在疫情下实现逆势增长。办公类物业交易仍占主导，资产直接交易占比达四成，内地买家成绝对主力。

 

 

　　核心区位的优质写字楼仍是颇具吸引力的投资对象。

 

　　由于稳定的回报和资产管理模式，办公楼租赁项目向来是全国大宗交易市场最主要的投资标的。2020年全年，从大宗交易资产类别的交易总额来看，办公楼租赁项目的交易仍占主导，占交易总额的49.39%，综合体、商业次之，占比均为15%左右。

 

　　不过，写字楼租赁市场的地位也面临着竞争。2020年工业类大宗交易增长明显，成交宗数首次超越写字楼，成为第一大交易类型。

 

　　重点城市优质写字楼租赁项目的出售标的有限，北京等城市核心区域出售资源更是稀少，因而带动可改造类物业受到投资者关注。同时，重点城市写字楼租赁市场的租金平均涨幅普遍低于其资产价值涨幅，使得写字楼的投资收益较低，因此更多投资商把目光转向增值型资产。

 

　　但2020年释放了不少积极信号，包括中美磋商第一阶段协议签署、国内头部企业扩张、金融业进一步开放等，这将提振信心并利好未来写字楼租赁需求。

 

　　对于拥有大量资本和长期持有能力的投资者而言，门户城市核心区位成熟的写字楼能够提供防御性租金收益，并且由于核心区位土地供应的稀缺性，这类物业拥有长期的增值潜力。

 

　　整体看来，2020年投资市场与往年上升势头相比更趋于冷静，但整体跌幅好于预期。从物业类型看，写字楼租赁项目仍然是机构投资者的首选，但来自存量市场的压力、疫情因素的影响、办公模式的转变，投资风险加大，使得投资者更加关注项目和市场租金、空置率等关键运营指标数据。伴随着中国经济的长期结构性调整，例如数字化、城市化和消费升级，数据中心、长租公寓和冷链物流等另类资产的投资热度上升。大型商场、购物中心类物业出现下滑，但在数字经济、宅经济等新经济的背景下，社区商业关注度有所提升。

 

　　从长周期视角判断，优质不动产类资产具有穿越周期的投资属性。投资者及企业应把握特殊时期的投资窗口、投资机会层面，分析产业发展政策规划与动向，选择投资潜力更高的工业物业布局。商业物业方面，在中长期消费升级的背景下，区域型及社区商业物业，以及新发展片区的购物中心均有较高升值潜力的投资机会。